失敗しないために知っておくべき「媒介契約」の選び方と「レインズ登録証明書」の重要性
不動産売却という大きな決断を前に、多くの方が抱える悩みがあります。
「どこの不動産会社に頼めば、一番高く、早く売れるんだろう？」 「そもそも、不動産会社との契約にはどんな種類があるの？」
私たちハウスコミット富里には、毎日多くのご相談が寄せられます。その中で特に多いのが、他社で媒介契約を結んだものの、なかなか売れずに不安を感じている方や、そもそも契約内容をよく理解しないままサインをしてしまったという方からのご相談です。
一生に一度あるかないかの大きな取引において、情報不足は最大のリスクです。今日は、3種類の媒介契約のメリット・デメリットを包み隠さずお話しし、さらに、あなたが「売却活動の透明性」を守るために絶対に受け取るべき「ある書類」についてお話しします。
もし、今からお話しすることを知っているだけで、売却の失敗リスクを大幅に減らすことができます。ぜひ最後までお付き合いください。
媒介契約とは？ あなたを守るための3つの形
不動産会社に売却を依頼する際、結ぶのが「媒介契約」です。これには法律で定められた3つの形式があり、それぞれあなたの目的によって選ぶべき形が異なります。
３つの契約がありますのでご説明いたします。
① 一般媒介契約
複数の不動産会社と同時に契約できるスタイルです。
メリット:
競争原理が働き、各社が一生懸命売ろうとする。
広いネットワークで情報を拡散できる。
たくさんの不動産会社に依頼することで早くうれるのでは？と期待ができる
デメリット:
実は、不動産会社側の「やる気」が削がれやすい。なぜなら、他社で売れてしまった場合、自社の努力が全て無駄になるリスクがあるからです。他者で売れてしまった場合、仲介手数料が1円も入らないため、お金をかけて広告してくれない可能性がある。
レインズ（不動産流通システム）への登録義務がないため、情報が囲い込まれる可能性がある。
そのため、なかなか売れなかったがために値下げし、安値で手放すことになることも。
② 専任媒介契約
1社に絞って依頼する契約です。
メリット:
不動産会社側の責任感が強まり、手厚いサポートを受けられる。
レインズへの登録や、売主への定期的な報告義務がある。
積極的に販売活動してくれる（広告費を惜しまない）
デメリット:
選んだ1社の実力や方針に結果が大きく左右される。
もしその会社が「囲い込み」を行うと、売却機会が狭まる。
③ 専属専任媒介契約
最も厳しい契約です。自分で買主を見つけてくることさえ禁止されます。
メリット:
不動産会社は「必ず自社で売る」という覚悟で動くため、広告活動や戦略立案に最も注力される。
デメリット:
売主の自由度が最も低い。信頼できる会社でないと、契約期間中に身動きが取れなくなる。
レインズ（REINS）とは？
レインズ（REINS）とは、「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の略称です。
これは、国土交通大臣から指定を受けた「指定流通機構」という公益法人が運営している、日本全国の不動産会社だけが利用できる会員制のデータベースです。一般の方（売主様や買主様）は、残念ながら直接ログインして中身を見ることはできません。
このシステムは、全国の不動産会社が扱う物件情報を一元管理し、不動産市場の流通を円滑にするために作られました。簡単に言えば、「日本全国の不動産情報を集めた、不動産会社専用のポータルサイト」のようなものです。
もしレインズがなかったら、どうなるでしょうか。 例えば、富里市の不動産会社A社が預かった物件情報は、A社の中だけでしか広まりません。A社が買主を見つけられなければ、その物件はいつまで経っても売れません。
しかし、レインズという「共通の広場」に物件情報を登録することで、八街市のB社も、酒々井町のC社も、さらには東京の不動産会社でさえも、「富里市にこんな物件が出ている！」と瞬時に知ることができます。
つまり、日本全国の不動産会社が、あなたの物件を売るための「販売協力者」になってくれる。 それを実現するのがレインズの最大の価値なのです。
不動産会社と媒介契約を結ぶ際、媒介契約の種類によっては、不動産会社はレインズへの登録義務を負います。
売主様にとって、レインズへの登録がなぜ重要なのか、理由は3つあります。
① 物件の露出度が劇的に上がる
先述の通り、レインズに登録すれば、あなたの物件は全国の不動産会社が閲覧するデータベースに掲載されます。地元の小さな不動産会社1社に任せるだけよりも、その何千、何万という数の不動産会社が、それぞれのお客様にあなたの物件を紹介してくれる可能性が生まれます。単純計算で、売却のチャンスは飛躍的に高まります。
② 適正価格で売却できる可能性が高まる
物件を探している買主様は、日々様々な不動産会社に足を運んでいます。もしあなたの物件がレインズを通じて多くの不動産会社の手元に届けば、複数の買主候補が同時に現れるかもしれません。競争原理が働けば、価格交渉において売主様が有利に立てる可能性が高まります。
③ 「囲い込み」という不利益を防げる
これが最も重要なポイントです。不動産会社の中には、売主から「売却活動を任された（売主側の仲介手数料がもらえる）」だけでなく、自社で買主も見つけて「両方から仲介手数料をむしり取る（両手仲介）」ことを狙う会社が存在します。
もし、悪質な会社が「自社だけで買主を見つけたい」という理由で、レインズに登録しなかったり、他社からの問い合わせを「商談中」と嘘をついて断ったりすれば、あなたの物件は市場から隔離されてしまいます。
「レインズに登録すること」は、不動産会社に対し、「あなたの物件をオープンな市場で公平に販売してください」という強いメッセージを送るのと同じなのです。
＼お気軽にご相談ください！／
「囲い込み」とは？なぜ囲い込みが起きるのか？
こで少し、業界の裏話をお伝えします。
不動産会社には、売主から仲介手数料をもらう「売主側」の役割と、買主から仲介手数料をもらう「買主側」の役割があります。もし、1つの会社が両方の買主・売主を抱えると、両方から手数料が入ります（これを両手仲介と呼びます）。
一部の会社は、自分のところで利益を独占するために、他の不動産会社からの問い合わせを「商談中です」と嘘をついて断ることがあります。これが「囲い込み」です。
あなたの物件が、本来ならもっと高く売れたはずなのに、この囲い込みによって機会を奪われているとしたら……許せないことですよね。
ハウスコミット富里は、法令を遵守し、専任媒介契約および専属専任媒介契約を締結している物件情報は全てレインズに掲載しています。
あなたの物件を守る「レインズ登録証明書」
では、この囲い込みを防ぎ、透明な取引を行うにはどうすればいいのでしょうか？
そこで登場するのが「レインズ登録証明書」です。
レインズ（REINS）とは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する、全国の不動産会社が見るためのデータベースです。ここに物件が登録されていれば、全国の不動産会社が「この物件は販売中だ」と知り、買主を紹介できるようになります。
私たちが、他社にお任せする場合でも「レインズ登録証明書を必ず受け取ってください」とアドバイスするのは、これが「販売活動の証」だからです。
登録証明書があれば: あなたの物件は全国の不動産会社の目に留まっています。
登録証明書がなければ: その会社はあなたに隠れて、自社で買主を探すことだけに専念している（＝囲い込みの可能性がある）かもしれません。
もし、不動産会社から「レインズには登録しています」と言われても、必ず証明書を見せてもらってください。発行されていないなら、それは正しく販売活動が行われていない可能性が高いと判断して間違いありません。
信頼できるパートナーの選び方
結局、どの契約形態が良いのか？ それはあなたの物件の特性と、担当者の熱意次第です。
富里市、酒々井町、八街市というエリアは、都心とは全く異なる不動産事情があります。広い敷地、農地法、接道状況など、地域固有の知識がなければ適正な価格査定は不可能です。
私たちが常に心がけているのは、「お客様に不利な情報を隠さないこと」です。
「なぜこの価格設定なのか」
「現在どのような広告活動を行っているのか」
「他社からの問い合わせは来ているか」
これらを包み隠さずお伝えすることが、売主様との信頼関係の第一歩だと信じています。
＼お気軽にご相談ください！／
ハウスコミット富里からの約束
もしあなたが今、他の不動産会社で売却活動中であっても、何か不安があればいつでもご相談ください。「今、契約している会社が本当にレインズに登録しているのか不安」「担当者の言っていることが本当か確認したい」といったご相談も大歓迎です。
私たちは、富里市、酒々井町、八街市というこの地で、不動産を通じた資産のバトンタッチを適正に行いたいと考えています。
あなたの家が、正当な価格で、信頼できる方に引き継がれること。それが私たちの喜びです。
不動産売却で後悔しないために。まずは正しい知識を持ち、納得のいくパートナーを選びましょう。
ハウスコミット富里では、個別の物件査定や、媒介契約の選び方に関する無料相談を随時受け付けています。あなたの不安を、まずは私たちに聞かせてください。
あなたの資産を守り、納得のいく結果に導くために。私たちハウスコミット富里は、いつでも透明性の高い取引をお約束いたします。不動産売却に関するご相談は、些細なことでもお聞かせください。私たちが、誠心誠意サポートさせていただきます。
【よくあるご質問】
Q. 他社と専任媒介契約を結んでいますが、ハウスコミット富里へ相談してもいいですか？
A. もちろん問題ありません。現在の売却活動に疑問がある方へのアドバイスも行っています。守秘義務は厳守しますので、安心してご相談ください。
Q. レインズ登録証明書をもらえないのですが、どうすればいいですか？
A. まずは現在の担当者に「販売状況を客観的に確認したいので、登録証明書をPDFで送ってください」と伝えてみてください。それで渋るようなら、信頼関係の再考をお勧めします。
ハウスコミット富里では、地域密着の強みを活かし、あなたの不動産売却をトータルサポートいたします。まずはお気軽にお問い合わせください。
＼お気軽にご相談ください！／
