【任意売却事例】ハウスコミットが成田市戸建の任意売却に成功。任意売却を成功させるカギとは？

成田市並木町の住宅ローン返済にお困りのお客様より任意売却ご相談がありました。

このお客様は、「他の不動産会社に依頼しているが、なかなか売却できず困っている」とのことでした。ご事情としては、奥様が出産にともない休職。休職明けて職場復帰しようとしたところ、第２子の妊娠が発覚。子育てと出産のため、職場復帰できずそのまま退職されたそうです。

お客様は、「このままだと返済不能になってしまう」ということで、早い段階で家を手放すことを決意。自宅の売却を大手不動産屋に依頼しされたそうです。しかし、大手不動産会社に依頼するも、なかなか売却することが出来ず、支払いに行き詰まり、債権回収会社（サービサー）へと手続きが進んだことから当社に相談にいらっしゃいました。今回の事例では、住宅ローンの返済が難しくなったことから早期に家を手放す決意をしたものの、高値売却の提案を大手不動産会社から受け、その価格で売却活動し、売却できず債務返済不能に陥り、任意売却から自己破産手続きに進むことになった事例です。

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早期に自宅を手放す決意をしたものの、大手不動産会社に提案された販売金額が高過ぎました。

任意売却とは？

任意売却は、住宅ローンの返済が困難になったときなどやそのほかの債務の支払いが滞り、差押登記をされた不動産を競売になる前に、債権者と協議の上で不動産を売却する方法です。

競売による売却だと一般の方が購入を控えるため市場価格より下がります。そこで競売で競落される前に市場価格に近い価格で不動産を売却することで、残債を減少させることができる売却方法を任意売却と言います。少しでも債務を減らそうとすることで、借主にとっても債権者にとっても、お互いにメリットがると言えます。

住宅ローンの支払いが滞ってしまうと、期限の利益喪失となります。期限の利益が喪失されると、分割で払うという利益が喪失することになるので、金融機関は金銭消費貸借契約書のとおり一括返済を求めてきます。期限の利益の喪失とは、お金を借りたらすぐ全額を返すことになりますが、住宅ローンなどの場合はすぐ返済できません。つまり、一般的な住宅ローンで当てはめると、期限の利益をいただくことで35年間月々○○万円ずつに分けて返済できるという借主の利益を指します。（35年ローンの場合）

今回の場合、任意売却の申し出をしてしまっているので、住宅ローンの返済も止めてしまっており、競売までの間に売却しないと、市場より安く売却されてしまいます。

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このように、任意売却と自己破産は、似て非なる手続きです。どちらを選ぶかは個々の状況により判断されますが、任意売却は柔軟な選択肢として、特に不動産を持つ方にとっては検討する価値があります。住んでいる地域によっても、手続きの進め方や注意すべき点が異なるため、富里市、成田市、酒々井町、八街市、佐倉市での取り組み方についても詳しく見ていきましょう。

任意売却は、単なる不動産売却より専門知識が必要となり、どこの不動産会社でも受けてくれるわけではありません。

ハウスコミット富里では、任意売却取扱主任者が在籍しています。

任意売却の注意点と具体的な流れ

任意売却の具体的な流れを知ることは非常に重要です。最初に、任意売却について情報を得ようとしても、インターネットには誤った情報が数多く掲載されています。任意売却のプロセスは非常にシビアのため、不明な点があれば弁護士もしくは、一般社団法人全国任意売却協会（//www.963281.or.jp/license/）または任意売却取扱主任者が在籍する不動産会社に相談することをお勧めします。

任意売却取扱主任者は、法務大臣認証ＡＤＲ調停人基礎資格に認定されており、ＡＤＲ調停人は弁護士法に違反せず法的トラブルの和解・調停・仲裁を行うことができます。（非弁行為に該当しない）

任意売却相談前には準備段階として、自身の不動産と全て債務状況について整理し、売却の目的を明確に伝えましょう。また、自己破産する場合には資格停止により制限される職業があります。

資格制限がある職業の一例

会社役員（民法第653条により退任）

公証人や、公安審査委員会の委員長および委員、国家公安委員会、教育委員会などの委員

弁護士、司法書士、行政書士、税理士、社会保険労務士、公認会計士、不動産鑑定士、宅地建物取引士などの士業、

日本銀行の役員、銀行の役員、信用金庫の役員、貸金業、生命保険外交員などの金融業、警備業、質屋、商工会議所の会員、旅行業の登録

任意売却の依頼をのステップですが、まず不動産の市場価値を確認します。この査定を基に、現実的な売却価格を設定することができます。査定が完了したら、次のステップである交渉が始まります。この段階では、債権者との話し合いを通じて、売却条件を調整していきます。この交渉は、専門家のサポートを受けることで、より有利な条件を引き出せる可能性が高まります。最終的に契約の段階では、買い手との合意が成立した後に、正式な売買契約を締結します。この際には、契約内容を十分に理解し、納得した上で書類にサインすることが重要です。これらのステップは、次の通り表にまとめると理解しやすくなります。

このように、任意売却の流れは緻密な計画と的確な実行が求められるプロセスです。特に、各ステップでのポイントを押さえることで、最終的に満足のいく結果を得られる可能性が高まります。任意売却を成功させるためには、専門家との連携を大切にしながら、慎重かつ柔軟に対応することが重要です。

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成田市の戸建の任意売却が成功

果たして、お客様が提案された大手不動産会社からの販売価格の提案額は適正だったのでしょうか？任意売却を進めるにあたって、債権回収会社にも不動産査定書を添付する必要がありますので、ハウスコミット富里にて、いちから不動産査定を実施いたします。

査定したところ、大手不動産会社の提案額と私たちハウスコミット富里がはじき出した査定価格に約１０００万円近くの差がありました。お客様にハウスコミット富里に相談しに来られた理由を伺ったところ、家を購入しようと１度ハウスコミット富里を訪れたことがあったそうです。そのお客様は結局、他の不動産会社で家を購入したのですが、いろいろな不動産会社や建築会社をまわったところ「対応が１番良かった印象が残っていた」ことから、来店されたそうです。

私どもハウスコミット富里にご依頼されたからには、頑張って任意売却を成功させなければなりません。債権者と交渉を始めます。債権回収会社は、私ども査定した金額は適正と判断いただき、交渉もスムーズに進むことができました。残債は６００万円ほど残ってしまいそうですが、エリアに特化した不動産売買専門店という力を発揮し、既存顧客へのご紹介から同業他社への声掛けまで、あらゆる営業活動を実施していきます。

すると、成田市でマイホームを探されてて、物件を気に入ってくれたお客様がいらっしゃいました。ハウスコミット富里が受託してから１か月足らずで買主を見つけることが出来ました。しかし、売主であるお客様は、必死にお金を稼ごうと本業のほか夜間のアルバイトもしており、なかなか連絡が付きません。競売の入札日も迫る中なんとか連絡を試みて、「夜中でもいいので返信お願いします！」とＬＩＮＥでやりとり。無事に、競売改札日前までに決済ができました。しかし、残債は残ったままです。当社の顧問弁護士に引き継ぎ、結局は自己破産へとお手続きを進めることになりました。

任意売却のQ&A

Q.ハウスコミット富里に任意売却を依頼すると、必ず成功するのですか？

A.ハウスコミットでは、任意売却が必ず成功するというお約束は一切できません。

Q.自己破産するのに任意売却する必要がありますか？

A.任意売却することで高く売れた場合残債が大きく減って自己破産しなくとも経済を立て直せる可能があります。また、自己破産が適正なのか個人再生が適正なのか、そして自己破産手続きを進める上で不動産などの財産がある場合は管財事件という手続きが増え、弁護士費用のほか破産管財人の報酬や経費などの裁判所への予納金が必要になったりするため、弁護士から先に任意売却をするよう言われることがあります。

Q.弁護士と連携していますか？

A.ハウスコミット富里には、顧問弁護士がいます。顧問弁護士のほか、顧問税理士や提携司法書士もいます。また、ファイナンシャルプランナー１級技能士資格を有するスタッフも在籍しています。

まとめ

不動産のご売却は、やはり地元で商売している信用できる会社に頼むことがベストです。また、不動産の売却は、不動産の売却に特異な会社を見つけ出し、相談することをお勧めします。

ハウスコミット富里では、富里市・成田市・酒々井町・八街市・佐倉市にエリアを特化して不動産売却のお手伝いをさせていただいています。