佐倉市の任意売却事例　任意売却を成功させるカギとは？

任意売却とは？

任意売却は、住宅ローンの返済が困難になったときなどやそのほかの債務の支払いが滞り、差押登記をされた不動産を競売になる前に、債権者と協議の上で不動産を売却する方法です。

競売による売却だと一般の方が購入を控えるため市場価格より下がってしまいます。任意売却とは、競売で競落される前に市場価格に近い価格で不動産を売却することで、残債を減少させることができます。必ず任意売却が成功するわけではありませんが、少しでも債務を減らそうとすることで、借主にとっても債権者にとっても、お互いにメリットがると言えます。

住宅ローンの支払いが滞ってしまうと、期限の利益喪失となります。期限の利益が喪失されると、分割で払うという利益が喪失することになるので、金融機関は金銭消費貸借契約書のとおり一括返済を求めてきます。期限の利益の喪失とは、お金を借りたらすぐ全額を返すことになりますが、住宅ローンなどの場合はすぐ返済できません。つまり、一般的な住宅ローンで当てはめると、期限の利益をいただくことで35年間月々○万円ずつに分けて返済できるという借主の利益を指します。（35年ローンの場合）

不動産を売却する際、通常、残債をすべて完済することで抵当権を抹消し、不動産を売却することができるのですが、なにかしらの事情で住宅ローンの支払いが困難に陥った場合で、売却しても残債が消えない場合は任意売却を行うことで、債権者の同意のもと抵当権を抹消してもらい、不動産を売却します。売却後の残債については、期限の利益喪失前であれば債権者との話し合いのもと、分割して支払って返済しますが、任意売却によって残債自体が大きく減少するので支払いやすくなります。期限の利益が喪失し、分割払いを認めてくれないなどとならないよう、滞納が始まる前に専門家に相談することをお勧めします。

残債が大きく、返済できない場合は自己破産の手続きも考えなければなりません。自己破産は、借金の支払いが困難となった人が裁判所に申立てを行い、法的に債務を免除してもらう手続きです。任意売却と自己破産の大きな違いは、任意売却があくまで不動産を売却する手続きであるのに対し、自己破産は全ての債務を対象とした法的手続きである点です。任意売却は、自己破産を避けるための手段として位置づけられることが多く、経済的な立て直しを図りたい人にとって有効な選択肢となります。

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このように、任意売却と自己破産は、似て非なる手続きです。どちらを選ぶかは個々の状況により判断されますが、任意売却は柔軟な選択肢として、特に不動産を持つ方にとっては検討する価値があります。住んでいる地域によっても、手続きの進め方や注意すべき点が異なるため、富里市、成田市、酒々井町、八街市、佐倉市での取り組み方についても詳しく見ていきましょう。

任意売却は、単なる不動産売却より専門知識が必要となり、どこの不動産会社でも受けてくれるわけではありません。

ハウスコミット富里では、任意売却取扱主任者が在籍しています。

任意売却の注意点と具体的な流れ

任意売却の具体的な流れを知ることは非常に重要です。最初に、任意売却について情報を得ようとしても、インターネットには誤った情報が数多く掲載されています。任意売却のプロセスは非常にシビアのため、不明な点があれば弁護士もしくは、一般社団法人全国任意売却協会（//www.963281.or.jp/license/）または任意売却取扱主任者が在籍する不動産会社に相談することをお勧めします。

任意売却取扱主任者は、法務大臣認証ＡＤＲ調停人基礎資格に認定されており、ＡＤＲ調停人は弁護士法に違反せず法的トラブルの和解・調停・仲裁を行うことができます。（非弁行為に該当しない）

任意売却相談前には準備段階として、自身の不動産と全て債務状況について整理し、売却の目的を明確に伝えましょう。また、自己破産する場合には資格停止により制限される職業があります。

資格制限がある職業の一例

会社役員（民法第653条により退任）

公証人や、公安審査委員会の委員長および委員、国家公安委員会、教育委員会などの委員

弁護士、司法書士、行政書士、税理士、社会保険労務士、公認会計士、不動産鑑定士、宅地建物取引士などの士業、

日本銀行の役員、銀行の役員、信用金庫の役員、貸金業、生命保険外交員などの金融業、警備業、質屋、商工会議所の会員、旅行業の登録

任意売却の依頼をのステップですが、まず不動産の市場価値を確認します。この査定を基に、現実的な売却価格を設定することができます。査定が完了したら、次のステップである交渉が始まります。この段階では、債権者との話し合いを通じて、売却条件を調整していきます。この交渉は、専門家のサポートを受けることで、より有利な条件を引き出せる可能性が高まります。最終的に契約の段階では、買い手との合意が成立した後に、正式な売買契約を締結します。この際には、契約内容を十分に理解し、納得した上で書類にサインすることが重要です。これらのステップは、次の通り表にまとめると理解しやすくなります。

このように、任意売却の流れは緻密な計画と的確な実行が求められるプロセスです。特に、各ステップでのポイントを押さえることで、最終的に満足のいく結果を得られる可能性が高まります。任意売却を成功させるためには、専門家との連携を大切にしながら、慎重かつ柔軟に対応することが重要です。

佐倉市で差押登記がされた不動産の任意売却事例

今回、弁護士から任意売却することで債務を少しでも減らせるようにアドバイスを受けた債務者さんから、当社に佐倉市のマンションを任意売却したいとご相談をいただきました。すでに住宅ローン抵当権のほか差押（強制競売開始決定）の登記が２件入ってました。

まず、任意売却において最も大切なことは時間です。自宅を手放すという行為はなかなか踏み切れないことです。しかし判断が遅くなればなるほど、任意売却にとっては不利に働きます。相場で売却するが故、買主探しに時間が限られてしまうため、市場価格よりやや低めに売却せざるを得ないなど不利に働きます。

また、今回の事例だと、債務者さんは住宅ローン、マンションの管理費・修繕積立金には滞納がなく、税金の未納もなく、その他の金融での多重債務でした。

住宅ローンの残債は800万円でその他の債務の総額は600万円。うち差押登記2件分の債務元金は280万円でした。

ただ280万円の元金から延滞金や損害金などを計算し、申立費用を加算して差押登記を消すための費用を緻密に計算していきます。計算すると、その総額が600万円にもなっていました。

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今回の事例では、すでに強制競売開始決定を受けています。となると、競売の開札日の前日までに任意売却を済ませなければなりません。佐倉市にある不動産会社によると、このマンションは1500万円以下であると比較的売れる。とのことでした。

実際、当社で査定させていただいたところ1400万円～1600万円での売却が現実的でした。とはいえ、競売開始決定を受けていますので1600万円台でのご売却は一か八かの勝負になるため、1400万円での早期売却をご提案しました。

過去事例をもとに、競売で落札される金額は、900万円～1000万円を想定していましたので1400万円で売却できれば400万円～500万円の債務を減らせることになります。

このお客様は、市場価格に近い1400万円での任意売却に成功し、残債元本を280万円減らすことに成功しました。

この事例に基づくと時間が大切ということがわかります

①1600万円で販売できたかもしれませんが、競売開始決定で競売改札日前までの任意売却が必須だったため、売却金額を1400万円に設定し、早期に売却する必要がありました。もっと早めに行動していれば、債務を280万円ではなく480万円減らすことができたかもしれません。

②1400万円で販売、住宅ローン残債800万、ということは手残り600万円ということです。その他の債務の元金は600万円だったため、滞納前に売却の決断もしくは弊社のリースバックを利用していたら、借金は0円にできていた可能性がありました。リースバックであれば引越しをする必要もありませんでした。

任意売却のメリットとデメリット

任意売却の最大のメリットは、自己破産を避けられる可能性があるという点です。住宅ローンの返済が難しくなった場合でも、市場価格に近い金額で不動産を売却することで、ローン等の残債を軽減することができます。また、競売と異なり、売却価格の交渉が可能であるため、より有利な条件での売却が期待できます。

一方で、任意売却にはいくつかのデメリットも存在します。まず、売却までの手続きが煩雑であることです。金融機関との交渉や購入希望者との調整には時間と労力が必要となります。また、任意売却が成立しない場合、支払いが滞り、最終的には競売に移行する可能性もあります。さらに、ローンの残債が完全に消えるわけではないため、売却後も一定の返済が必要になります。任意売却を考える際には、そのメリットとデメリットをしっかり理解しておくことが重要です

任意売却のメリットとデメリットを簡単に表でまとめてみましょう。

任意売却は、多くの利点がある一方で、注意すべき点も少なくありません。

したがって、任意売却の専門家と弁護士に相談しながら慎重に進めることが求められます。佐倉市などの地域によっても不動産市場の特性が異なるため、その地域に精通した専門家の協力を得ることが成功への鍵となります。しっかりとした準備と適切な判断をして、より良い結果を目指しましょう。

今回の事例では、当社の任意売却取扱主任者と弁護士が連携し、任意売却を進めました。債務者は、住宅ローンの支払いを完済し、管理費・修繕積立金の支払いもなくなり、その他の債務元金600万円のうち280万円が減りました。残りの債務は320万円となり、返済の重みを軽減することが出来ました。

まとめ

任意売却を成功させるためには、時間が最も重要なカギとなります。また、任意売却のプロセスと自己破産との違いを理解することが重要です。