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【八街市朝日の再建築不可物件】接道がない戸建てをセンチュリー21ハウスコミットが買取った実話と裏側

八街市朝日の戸建て物件をお持ちの方、あるいは「接道がない」「他社で買取を断られた」とお悩みの方へ。センチュリー21ハウスコミット店長の多賀直人です。

不動産は一軒一軒、個性が異なります。特に「道路に面していない」「建築基準法の道路に接していない」といった物件は、大手不動産会社であっても取り扱いを嫌がり、売却を断られるケースが後を絶ちません。

今回は、私どもセンチュリー21ハウスコミットが実際に買取させていただいた「八街市朝日の接道がない戸建て物件」の実例をもとに、なぜ他社で断られたのか、建築基準法における道路の定義とは何なのか、そしてどのようにして売主様の笑顔を取り戻すことができたのかを徹底的に解説いたします。

１．結論

八街市朝日の「接道がない（再建築不可）戸建て物件」であっても、センチュリー21ハウスコミットであれば適正価格での直接買取が可能です。

一般的に、建築基準法上の道路に2メートル以上接していない物件は「再建築不可」となり、住宅ローンの融資審査が通りにくいため、個人向けの仲介売却は困難を極めます。大手不動産会社に相談しても「取り扱えない」「解体して解体費用を払う必要がある」などと冷たく断られることが少なくありません。

しかし、当社では「買い取った後に自社でフルリフォームを施し、高品質な賃貸用住宅（収益物件）として再生・運用する」という独自のノウハウと出口戦略を持っています。

そのため、再建築ができない物件であっても、売主様に解体費用やリフォーム費用のご負担を一切かけることなく、その状態のまま（現況のまま）スピーディーに買い取ることができます。他社で「売れない」と言われた物件でも決して諦めずに、まずは当社にご相談ください。

２．八街市朝日の戸建売却相場

八街市朝日エリアにおける戸建て住宅の売却相場について、データと市場の現状を交えて解説いたします。

八街市朝日エリアの特徴と不動産市場

八街市朝日は、豊かな自然と閑静な住宅街が広がるエリアです。昭和50年代から平成にかけて開発された分譲地も多く、現在では築30年〜50年近く経過した戸建て物件が多く流通しています。

八街市全体の不動産取引データおよび当社（センチュリー21ハウスコミット）の成約実績に基づく相場傾向は以下の通りです。

八街市朝日周辺の戸建て売却相場一覧（目論見・目安）

物件条件・築年数	土地面積（坪）	仲介売却相場	当社買取相場（目安）
築10年〜20年（再建築可能）	50〜70坪	1,200万円〜1,800万円	900万円〜1,400万円
築20年〜30年（再建築可能）	50〜70坪	700万円〜1,200万円	500万円〜900万円
築30年以上（再建築可能・要修繕）	50〜80坪	300万円〜700万円	200万円〜500万円
接道なし・再建築不可物件	50〜80坪	取引困難（仲介不可）	100万円〜350万円

再建築不可物件の相場が下がる理由

通常の仲介市場において、再建築不可物件は一般的なポータルサイト（SUUMOやHOME'Sなど）に掲載しても買い手がほとんど現れません。買主様が住宅ローンを組む際、銀行などの金融機関が「担保価値がない」と判断して融資を断るためです。

その結果、現金一括で購入できる買主や、投資家向けに売り出す必要があります。一般的な市場価格の3割〜5割程度まで評価が下がるのが不動産業界の現実です。

しかし、「買取価格が下がる＝売れない」ではありません。当社では無駄な中間マージンをカットし、自社施工によるリフォームコストの削減を行うことで、できる限り売主様の手元に多くのお金が残る高価買取価格をご提案しています。

３．八街市朝日の買取り事例

実際に私、多賀直人がご対応させていただいた八街市朝日の事例をご紹介いたします。

相談のきっかけと物件の現状

「八街市朝日にある実家を売却したいのですが、大手不動産会社に相談したところ断られてしまいました。どうにか買取してもらえないでしょうか…」

そう語る売主様（50代男性・千葉市在住）から、悲痛なお面持ちでお電話をいただいたのが始まりでした。

物件は、八街市朝日に位置する築34年の木造2階建て住宅。敷地面積は約60坪、延床面積は約30坪と、一般的なファミリータイプの戸建てです。ご両親が住まわれていた物件で、定期的に風通しや清掃をされていたため、建物の管理状態は築年数の割に非常に良好でした。

判明した驚きの事実：前面道路は「単なる共有地」

さっそく現地調査および現地役所（八街市役所建設課・都市計画課）での道路調査を行いました。そこで発覚したのが「接道義務違反（再建築不可）」という衝撃的な事実です。

敷地の前面に幅員約3メートルほどの道路のようなスペースが存在しており、近隣住民の方々も日常的に通行していました。しかし、公図および建築指導課の指針を確認したところ、このスペースは「建築基準法上の道路」ではなく、近隣住民数名による「単なる共有の私有地（共有地）」であったことが判明したのです。

つまり、外見上は道路に見えても、法律上は「道路に一切接していない土地」扱いとなり、現在の建物を解体しても新しい建物を建てることができない「再建築不可物件」でした。

他社での拒絶と売主様の絶望

売主様は当社にご相談される前、誰もが知る大手不動産仲介会社A社、B社、そして地元のC社に売却を依頼されていました。

• 大手A社：電話で売却相談したところ、何もしらべず地域名だけで即座にお断り。

• 大手B社：「エリア外です」と断られる。

• 地元C社：「うちでは手に負えません」の一言。

ご両親から受け継いだ大切な実家であるにもかかわらず、どこに行っても「価値ゼロ」「処分費用がかかる」と言われ、売主様は途方に暮れていらっしゃいました。

センチュリー21ハウスコミットの決断：自社買取成立！

現地をじっくり査定した際、私は建物の「骨組みの強さ」と「室内の丁寧な管理」に着目しました。

外壁や屋根のメンテナンス、内部の基礎部分もしっかりしており、適切に手を加えればまだまだ住居として十分に機能すると確信いたしました。

「再建築ができないのであれば、無理に壊す必要はありません。当社で直接買い取り、手入れをして賃貸住宅として使わせていただきます！」

私から提示させていただいた買取価格と条件に、売主様は「本当に買い取ってくれるんですか！？ 解体費用も払わなくていいんですか！？」と驚かれ、目にはうっすらと涙を浮かべられていました。他社で断られ続けて困り果てていた売主様に、最後は晴れやかな笑顔を取り戻していただくことができました。

４．建築基準法の道路とは

なぜ、今回の八街市朝日の物件は「再建築不可」になってしまったのでしょうか。ここで重要となるのが、不動産の売買において避けて通れない「建築基準法上の道路」と「接道義務」の知識です。

接道義務とは（建築基準法第43条）

建築基準法第43条では、建物を建てるための敷地について以下のように定めています。

「建築物の敷地は、建築基準法上の道路に2メートル以上接しなければならない」

これが「接道義務」と呼ばれるルールです。火災時の消防車の進入や、地震時の避難経路を確保するなど、防災・安全上の観点から制定されています。

建築基準法で認められる主な「道路」の種類

不動産の現場で「道路」と呼ばれるものには、主に以下のような種類があります。

1. 建築基準法第42条1項1号道路（公道）：

   道路法による道路。国道、県道、市道など。幅員4メートル以上。

2. 建築基準法第42条1項2号道路（開発道路）：

   都市計画法などに基づき作られた開発分譲地内の道路。

3. 建築基準法第42条1項5号道路（位置指定道路）：

   特定行政庁から位置の指定を受けた私道。

4. 建築基準法第42条2項道路（みなし道路）：

   建築基準法が適用された際（昭和25年等）、すでに建物が立ち並んでいた幅員4メートル未満の道路。セットバック（道路後退）を条件に建築可能。

5. 
   

「道路に見えるスペース」と「法上の道路」の違い

今回の八街市朝日の案件で陥りがちだった罠がここです。

見た目が舗装されていて、車や人が自由に通れていても、行政（八街市役所や千葉県）から「建築基準法上の道路」として指定・許可を受けていない私有地や共有地は、法律上「ただの敷地（地目：公衆用道路や雑種地であっても法上の道路ではない）」となります。

このような「法上の道路に接していない土地」に建っている建物は、一度壊してしまうと二度と新しい建物を建てることができません。

５．再建築が出来ないため、再販せずフルリフォームして賃貸用住宅として活用することに

「再建築ができない物件」を買い取った後、不動産会社はどのように活用するのでしょうか。

一般的な不動産買取業者の場合、買い取った土地の建物を壊して新築分譲住宅を建てて売り出す（建売事業）のがメインです。そのため、再建築ができない土地は「使い道がない」として買取を拒否します。

ハウスコミットの再生戦略：賃貸用住宅としての運用

センチュリー21ハウスコミットでは、自社内にリフォーム部門および賃貸管理ノウハウを保有しています。そのため、以下のような再生プランを立てて活用を行います。

1. 現況の構造・基礎を徹底補強：

   建物の状態を見極め、必要な耐震補修や屋根・外壁の防水塗装を実施。

2. 水回りのフルリフォーム：

   キッチン、バスルーム、トイレ、洗面化粧台などの水回り設備を最新のものに一新。

3. 内装のデザイン刷新：

   壁紙の張り替え、床材の変更を行い、現代のファミリー層や単身者に好まれる明るく清潔感のある空間へ。

4. 地域の賃貸需要に応じた家賃設定で募集：

   八街市朝日は「静かに暮らしたい」「駐車場付きの広々とした戸建てに安く住みたい」という賃貸需要が一定数存在します。適正な家賃設定を行うことで、高い入居率を維持できます。

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壊して建て直すことができなくても、「今ある建物を大切に磨き上げ、新しい借り手様に快適な住まいとして提供する」。この循環システムがあるからこそ、当社は接道がない再建築不可物件でも価値を見出し、自信を持って買い取ることができるのです。

６．売主は、再建築ができないと知らずに某大手不動産会社より購入していた

今回の案件において、私どもが非常に強い問題意識を感じたポイントがあります。それは、売主様のご両親が約30年前にこの物件を購入された際、某大手不動産会社を通じて「再建築不可であること」を知らされずに購入していたという点です。

なぜそのようなことが起きるのか？

昭和のバブル期から平成初期にかけて、郊外の土地開発が盛んに行われました。当時は現在ほど不動産取引におけるコンプライアンスや重要事項説明の調査が厳格化されておらず、不動産会社の知識不足や調査不足によって、以下のような取引が散見されました。

• 「前面道路はみんなで使っている私道だから大丈夫ですよ」と曖昧な説明で売買された。

• 位置指定道路の手続き（42条1項5号）が途中でうやむやになったまま分譲された。

• 購入時の重要事項説明書に「再建築不可」の明記がなかった、あるいは極めて分かりにくい小さな文字で書かれていた。

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売主様は「親が大手不動産会社から買った家だから、絶対に問題ないはずだ」と信じ切っていらっしゃいました。しかし、ご両親が亡くなり、いざ相続して売却しようとした段階で初めて「この家は再建築できません。価値はほぼありません」と告げられたのです。

信頼して購入した大手不動産会社に裏切られたようなショックを受けられる売主様の姿を見て、私は同じ不動産業界に携わる人間として大変心が痛みました。だからこそ、当社が責任を持ってこの物件を引き取り、次の世代へとつなぐお手伝いをさせていただいたのです。

７．実際のお客様の声

今回、八街市朝日の物件をご売却いただいた売主様（千葉市在住・50代 T.S様）より、取引完了後に貴重なメッセージをいただきましたのでご紹介いたします。

【お客様の声：八街市朝日 戸建て売却 T.S様】

父が施設に入ってしまい、八街市朝日の家に戻れることはないことを知って、父が生きているうちに整理をしたいという意志を尊重し、売却することになりました。売却を決意してテレビCMでも有名な不動産会社に相談に行きました。

ところが調査結果が出ると、「前面道路が道路認定されていないため、再建築できません。うちでは売り出しも買取も不可能です」とあっさり断られてしまいました。別の会社にも相談しましたが、「解体して更地にしても売れない」「解体費用が数百万円かかる」と言われ、途方に暮れていました。

半ば諦めながらインターネットで地元密着の不動産会社を探していたところ、センチュリー21ハウスコミットの多賀店長のブログを目にし、藁にもすがる思いでお電話しました。

多賀店長はすぐに現地を調査してくださり、「お父様が大切に管理されてきた素晴らしい家です。再建築ができなくても、当社で買い取れるよう頑張ります！」と勇気づけられるお返事をいただいたことを今でも覚えています。

解体費用どころか、納得のいく買取価格を提示していただき、契約手続きも父が入所している施設に、司法書士の先生と一緒に来ていただけて、すべてスムーズに進めていただきました。心から感謝しております。本当にありがとうございました。

買取りさせていただきました八街市朝日の戸建（リフォーム後）

クロス貼替、水回り（トイレ）交換もしました

洗面化粧台も三面鏡に新品交換しました

キッチンも明るいカラーのシステムキッチンに交換

８．よくある質問（FAQ 10選）

八街市および周辺エリアでの不動産売却、特に「接道がない」「再建築不可」「他社で断られた」といった特殊な物件に関するよくある質問を10個にまとめました。

Q1. 「接道がない物件」とは具体的にどのような状態ですか？

A. 建築基準法第43条で定められた「幅員4メートル以上の道路（特定行政庁が認めたもの）に2メートル以上接している」という条件を満たしていない土地のことです。

道路に全く接していない「無接道地」のほか、接している幅が2メートル未満（例：1.8メートル）の場合や、接している道路が法律上の道路と認められていない私有地の場合も含まれます。

Q2. なぜ大手不動産会社は再建築不可物件の買取を断るのですか？

A. 主に「住宅ローンが通らず再販が難しいこと」と「自社でリフォーム・賃貸運用するノウハウがないこと」が理由です。

大手不動産会社は、購入後に解体して新築を建てる一括事業や、一般の個人買主へ仲介して仲介手数料を得るビジネスモデルが中心です。ローンが組めず買主が限られる物件はリスクが高いため、取り扱いを避ける傾向があります。

Q3. 八街市朝日の物件で、隣の土地を購入すれば再建築可能になりますか？

A. 隣地を購入して道路に2メートル以上接するように敷地を広げることができれば、再建築が可能になる場合があります。

ただし、隣地地主様が土地を売ってくれるかどうかの交渉が必要であり、購入費用や測量・登記費用が発生します。交渉が難航することも多いため、そのままの状態で当社へご売却される方がスピーディーで確実です。

Q4. 解体して更地にしたほうが売りやすくなりますか？

A. 再建築不可物件の場合、絶対に解体してはいけません。

一度解体してしまうと、二度と建物を建てることができなくなり、単なる「使い道のない雑種地」になってしまいます。さらに、住宅が建っていることで受けられていた「固定資産税の住宅用地特例（税額が最大1/6に軽減される措置）」が外れ、固定資産税が跳ね上がるリスクもあります。建物は壊さずそのままご相談ください。

Q5. 室内に家具や遺品、ゴミが大量に残ったままでも買い取ってもらえますか？

A. はい、家具や家財道具、遺品が残ったままの状態でそのまま買取可能です。

処分作業や清掃を売主様自身で行っていただく必要はありません。当社にて一括して不用品の撤去・処分を手配いたしますので、遠方にお住まいの方やご高齢の方もご安心ください。

Q6. センチュリー21ハウスコミットの「直接買取」と「通常の仲介」の違いは何ですか？

A. 仲介は「買い手を探すお手伝い」、直接買取は「当社が直接買い取る」取引です。

仲介の場合、買主を探すのに数ヶ月〜数年かかり、成約時には仲介手数料（売買価格の3%+6万円+税など）が発生します。一方、当社の直接買取であれば、仲介手数料は完全無料（0円）となり、販売活動を行わないため近所に知られず短期間（最短数日〜数週間）で現金化できます。

Q7. 買取査定を依頼したら、必ず売却しなければなりませんか？

A. いいえ、決してそのようなことはありません。

提示させていただいた買取価格や条件にご納得いただけない場合は、お断りいただいて構いません。査定費用やご相談料は一切いただきませんので、現在の資産価値を知るための「セカンドオピニオン」としてもお気軽にご利用ください。

Q8. 売却後の建物の不具合（契約不適合責任）について心配です。

A. センチュリー21ハウスコミットが買い取る場合、売主様の「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」は免除（免責）となります。

売却後に雨漏りやシロアリ被害、構造上の欠陥が見つかった場合でも、売主様に修繕費用や損害賠償が請求されることは一切ありません。引越し後も安心して生活していただけます。

Q9. 八街市以外のエリア（富里市、佐倉市、成田市など）の再建築不可物件も対応可能ですか？

A. もちろん対応可能です。

当社は八街市をはじめ、富里市、佐倉市、成田市、香取市、山武市など千葉県北総エリア全域に密着して営業しております。各自治体の都市計画や道路状況に熟知したスタッフが迅速に対応いたします。

Q10. 相談から現金化（契約・引き渡し）までどのくらいの期間がかかりますか？

A. 条件が整えば、最短3日〜2週間程度で決済・お振込みが可能です。

相続手続きや権利関係の整理が必要な場合でも、当社の提携司法書士や税理士と連携してワンストップでサポートいたしますので、最小限の手間で売却を完了できます。

９．無料査定への誘導

「他社で『この家は売れません』と断られてしまった…」

「両親から相続した実家が、実は再建築不可だと分かって困っている…」

「固定資産税や管理の手間から解放されたい…」

そう悩まれている方は、どうか一人で抱え込まずに、センチュリー21ハウスコミットにご相談ください。

不動産に「価値のない物件」はありません。どんなに厳しい条件の物件であっても、適切な知識と再生ノウハウがあれば、必ず新しい価値を生み出すことができます。

当社では、八街市朝日をはじめとする地域密着のデータと豊富な買取実績をもとに、秘密厳守・完全無料にて物件調査および買取査定を行っております。

まずはお電話、またはお問い合わせフォームより「ブログを見た」とお気軽にお問い合わせください。私、多賀直人が責任を持ってお客様の想いに寄り添い、最適な解決策をご提案させていただきます。

皆様からのご相談を、心よりお待ちしております。

著者情報

多賀 直人（たが なおと）

センチュリー21 ハウスコミット 店長

• 資格：

  • 宅地建物取引士（千葉）第073418号

  • 任意売却取扱主任者 A25-1304号

  • 相続診断士 第20347683号

• プロフィール：

  千葉県北総エリア（八街市・富里市・成田市・酒々井町等）の不動産売買に1携わるプロフェッショナル。一般の仲介売買はもちろん、接道がない再建築不可物件、空き家放置問題、相続トラブル、任意売却など、他社で断られがちな「訳あり・難易度の高い不動産」の再生・直接買取を得意とする。地域社会の空き家問題解決を目指し、売主様の不安を笑顔に変える親身な対応を信条としている。

　センチュリー21ハウスコミット

　千葉県富里市七栄６４６番地２８５　電話0476-36-4703

参考資料・データ出展

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ（旧：不動産取引価格情報検索）」

• 国税庁「路線価図・評価倍率表」

• 東日本不動産流通機構（レインズ / REINS）成約データ

• 八街市公式ホームページ（都市計画課・建設課 道路指定状況）

• センチュリー21 ハウスコミット 自社成約・買取実績データベース