酒々井町馬橋の実家売却：未登記建物・違法建築物がある一戸建てをスムーズに現金化する方法

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「両親が亡くなり、実家を相続したものの、庭に昔建てた物置や増築部分の登記がされていない……」 「建築確認が取れないと言われ、一般の買い手が見つかるか不安……」

印旛郡酒々井町馬橋エリアでご実家などの一戸建ての相続・売却をご検討中の方から、こうしたご相談をいただくことが少なくありません。

結論からお伝えしますと、酒々井町馬橋エリアにおいて、未登記建物や違法建築物が存在する一戸建てであっても、一般仲介ではなく不動産会社による「直接買取り」を選択することで、解体費用の負担や住宅ローンの審査難航といったリスクをクリアし、スムーズに現金化することが可能です。

今回は、実際にセンチュリー21ハウスコミットが酒々井町馬橋でサポートさせていただいた事例を交えながら、未登記・違法建築物件を売却するための具体的な手順と注意点を詳しく解説します。

1. 酒々井町馬橋での実家相続：未登記建物・違法建築物がある一戸建ての売却実例

先日、印旛郡酒々井町馬橋にあるご実家の一戸建てについて、売却のご相談をいただきました。ご依頼主様はご兄弟で、ご両親が他界されたことに伴い、不動産を2分の1ずつ共有名義で相続されたという背景がありました。

私、多賀が実際に現地へ査定訪問に伺い、敷地内を調査したところ、母屋のほかに庭の一角に物置として利用されていた古い建物がありました。パッと見は昔からあるよくある小屋のように見えましたが、登記簿を確認しても該当する記載がありません。いわゆる「未登記建物」でした。

印旛土木事務所での調査と「違法建築物」の現実

その後、管轄である印旛土木事務所にて詳細な調査を行ったところ、この建物に関する建築確認の記録が一切存在しないことが判明しました。

ここで「建築確認」について少し触れておきます。建築確認とは、家屋や建物を建てる際、その計画が建築基準法などの法令に適合しているか事前に自治体や指定確認検査機関の審査を受ける手続きのことです。これが無いということは、当時の建築基準を満たしているか公的な証明ができない状態を意味します。

ご依頼主様であるご兄弟は、「まさか我が家に未登記の建物があって、それが違法建築物扱いになるなんて……」と大変驚かれていました。

未登記・違法建築物が売却を難しくする2つの理由

買主様の立場になって考えてみると、未登記建物や違法建築物がある不動産には大きなハードルが生じます。

1. 権利関係や将来のリスク 誰が建てたものか明確ではなく、将来的に所有権を主張する第三者が現れるリスクや、思わぬ欠陥・越境問題が隠れている可能性があります。

2. 金融機関の住宅ローンチーフ・融資の壁 これが最も大きな問題です。一般的な買主様が銀行から住宅ローンを借りて購入しようとする場合、未登記建物が存在する土地や建物に対して、金融機関は原則として融資を実行してくれません。 さらに、登記を備えようにも建築確認がないため、当時の基準に適合している証明（建築確認済証や検査済証）が出せず、違法建築物として扱われてしまうため、やはり融資の承認が下りないケースがほとんどです。

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解体費用の壁と「直接買取り」という解決策

「じゃあ、その建物を壊してしまえばいいのでは？」と思われるかもしれませんが、ここで新たな問題が発生します。売主様側でその未登記建物を解体するための費用（数十万円〜百万円規模）を手元からすぐに出すのが難しいというご事情がありました。まとまった現金を用意できない状態で、一般的な仲介による売り出しをしても、買主が見つかる見込みは非常に低くなります。

そこで当社、センチュリー21ハウスコミットからのご提案として、「不動産の直接買取り」をお勧めいたしました。

買取りから引き渡しまでの実際の流れ

今回のケースでは、以下のような実務的かつ柔軟なスキームを構築しました。

1. 買取り契約の締結 センチュリー21ハウスコミットが、現状のまま（未登記建物がある状態）一戸建て全体を直接買い取る旨の売買契約を締結しました。

2. 手付金の活用による解体 契約締結時に、買取り金額の一部を「手付金」として前払いする形を取りました。売主様はこの手付金を資金源として、ご自身で問題の未登記建物を解体・更地化していただきました。

3. 残代金決済と引き渡し 解体作業が完了し、更地としての引き渡し状態を確認した上で、残代金をお支払いして正式に所有権移転の完了となりました。

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最終的に、ご提示した買取り金額およびこのスムーズな売却プロセスに、ご兄弟ともに大変ご満足いただくことができました。「自分たちだけではどうしていいかわからないので、本当に助かった」と温かいお言葉をいただけた事例です。

2. よくあるご質問（FAQ）

Q1. 酒々井町馬橋で実家を相続しましたが、建物が未登記でした。売却前に必ず登記しなければなりませんか？

A. 必ずしもご自身で費用をかけて表題登記や保存登記を行う必要はありません。建物の状態や築年数、将来的な活用方法によっては、登記費用をかけるよりも「そのままの状態で買取りを依頼する」ほうが、結果的に手元に残る金額が多くなるケースも多々あります。まずはそのままの状態でご相談ください。

Q2. 違法建築物や再建築不可の物件でも、センチュリー21ハウスコミットで買い取ってもらえますか？

A. はい、可能です。当社では酒々井町エリアをはじめとする千葉県内の物件に精通しており、一般の市場では買い手がつきにくい違法建築物、再建築不可物件、傾きや雨漏りがある老朽化物件などの買取りも積極的に行っております。

Q3. 解体費用がないのですが、家を売却することはできますか？

A. はい、可能です。今回の事例のように、買取りの仕組みを利用して契約時に手付金を受領し、その資金を解体費用に充てるスキームをご提案できます。手元にまとまった貯金がない場合でも諦めずご相談ください。

Q4. 相続した不動産を兄弟で共有名義にしています。売却の手続きは全員の同意が必要ですか？

A. はい、必須です。共有名義の不動産を売却（または買取りに出す）する場合、名義人全員の同意と契約時の署名押印、必要書類の提出が必要です。事前にご兄弟間でしっかり話し合っておくことをおすすめしますが、当社からご家族への説明同席などもサポートいたします。

Q5. 査定をお願いした場合、費用はかかりますか？

A. 査定費用、現地調査費用、ご相談料などは一切かかりません（無料です）。秘密厳守で対応しておりますので、周囲に知られたくないという場合も安心してご連絡ください。

Q6. 酒々井町馬橋の実家から遠方に住んでいます。現地に行かずに売却を進められますか？

A. はい、可能です。現在はオンラインでのご相談や、必要書類の郵送、代理人・司法書士を交えた手続きなど、遠方にお住まいの売主様でもスムーズに売買が進められる体制を整えております。

Q7. 売却にかかる税金や費用にはどのようなものがありますか？

A. 主に、売買契約書に貼る印紙税、司法書士への登記費用（抵当権抹消など）、測量を行う場合の測量費用、仲介の場合は仲介手数料（買取りの場合は不要なケースが多いです）がかかります。また、売却益が出た場合の譲渡所得税についても、相続の特例などが使える場合がありますので個別にご案内いたします。

Q8. 「家を売りたい」と思ったとき、最初にするべきことは何ですか？

A. まずは物件の現状（築年数、権利関係、周辺環境など）を整理し、信頼できる不動産会社へ査定を依頼することです。ネット上の簡易査定だけでなく、実際に現地を見てもらうことで、未登記や境界問題などの潜在的なリスクをあらかじめ把握できます。

Q9. 買取りと一般仲介は、どちらが早く現金化できますか？

A. 圧倒的に「買取り」のほうが早いです。一般仲介の場合は、広告を出して買い手を探すため数ヶ月〜半年以上かかることも珍しくありません。一方、買取りであれば、価格や条件が合致すれば数日から数週間程度で現金化が可能です。

Q10. センチュリー21ハウスコミットの特徴は何ですか？

A. 千葉県富里市を拠点に、酒々井町、成田市、富里市などの地域密着で不動産売買・買取り・相続・任意売却を専門に扱っています。宅地建物取引士や相続診断士などの専門資格を持ったスタッフが、お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、法的なリスクをクリアにした安全な取引をお約束します。

著者情報

• 多賀 直人

  • 宅地建物取引士（千葉）第073418号

  • 任意売却取扱主任者 A25-1304号

  • 相続診断士 第20347683号

【参考資料】

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」

• 国税庁ホームページ

• REINS（東日本不動産流通機構）

• センチュリー21ハウスコミット自社成約データ 等

店舗情報

• 会社名：センチュリー２１ハウスコミット

• 住所：千葉県富里市七栄６４６番地２８５

• 電話番号：０４７６－３６－４７０３

• 定休日：火曜日・水曜日