【成田市並木町の一戸建て売却】住宅ローン残債があっても仲介で納得の売却を成功させるコツ

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成田市並木町で一戸建ての売却をご検討されているなら、まず結論からお伝えします。

「住宅ローンの残債が多く、他社で買取りを断られた物件であっても、売却方針を『買取り』から『仲介』へ切り替え、機動力と地域密着の販売力を持つ不動産会社を選ぶことで、納得のいく価格での売却は十分に可能です。」

転勤や住宅ローンの残債にお悩みの方に向けて、実際の査定・相談事例をもとに、失敗しない売却のステップを詳しく解説します。

実際の売却相談：成田市並木町・築18年の一戸建て事例

先日、成田市並木町にお住まいのお客様から、一戸建ての売却について切実なご相談をいただきました。

対象となったのは、築18年になる綺麗にお手入れされた一戸建てです。3年ほど前に外壁塗装を実施されていたため、外観や躯体の状態は非常に良好でした。土地面積は約53坪とゆとりがあり、敷地内には並列で2台駐車できるカースペースを確保。さらに日当たりの良い南庭まで備えた、非常に魅力的な物件でした。

ご売却の理由は「ご主人様の転勤」です。ご家族全員で新しい赴任地へお引越しされるというご事情でした。

買取りか、仲介か。立ちはだかる「住宅ローン残債」の壁

お客様のご希望は「転勤のスケジュールに合わせて、できるだけ早く現金化できる『買取り』」でした。

しかし、詳細に資金計画を確認させていただいたところ、住宅ローンの残債がまだ多く残っており、一般的な買取り業者提示の金額ではローンを完済することができないという状況が判明しました。

買取りは、不動産会社が直接買い取るためスピーディーに現金化できるメリットがある一方で、業者の再販コストや利益が差し引かれるため、どうしても市場価格（仲介価格）の7〜8割程度の価格になってしまいます。そのため、ローン残債が多い物件では、売却後に手元に現金が残るどころか、自己資金を持ち出してマイナスを補填しなければ抵当権を抹消できない（＝売却できない）というリスクが生じてしまうのです。

そこで私は、お客様に正直な現状をお伝えしました。

「この金額の買取りでは住宅ローンを完済できません。無理に進めるのではなく、適正な市場価格で広く購入希望者を募る『仲介』でお預かりし、しっかりと販売活動を進めていきましょう。」

「広島まで行きます！」アクティブな対応が信頼の決め手に

実は、お客様はハウスコミットにご相談にいらっしゃる前に、複数の大手や地元の不動産会社にも足を運ばれていました。しかし、どの会社からも「この残債では抵当権を消す金額での買取りは無理です」と断られたり、冷たい対応を受けたりしていたそうです。

さらに、今回の転勤先は遠く離れた広島県。しかも広島の中でも山口県に近いエリアとのこと。「遠方に引っ越したあと、売買の手続きや契約のために何度も千葉に戻ってくるのは大変だな……」と、お客様は大きな不安を抱えていらっしゃいました。

そのお話を聞いたとき、私は迷わずこうお伝えしました。

「契約が決まりそうでしたら、私が直接広島まで契約手続きにお伺いしますよ！遠方だからといってお客様に負担はかけません。安心してお任せください。」

この言葉に、お客様は大変驚き、そして深く安心してくださいました。「他の会社にはないフットワークの軽さと、親身になってくれる姿勢に心を動かされました」と、センチュリー21ハウスコミットに大切なご自宅の販売をお任せいただけることになったのです。

遠方への転勤や住宅ローンの残債にお悩みであっても、諦める必要はありません。私たちハウスコミットは、お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、フットワーク軽く最適な売却プランをご提案いたします。成田市での不動産売却は、ぜひ私たちにお任せください。

成田市並木町の一戸建て売却に関するFAQ（よくある質問）

Q1. 住宅ローンの残債が売却価格より多い「オーバーローン」でも売却できますか？

A. はい、売却可能です。ただし、売却代金だけでローンを完済できない場合、不足分を自己資金で補うか、金融機関の合意を得て「任意売却」という手法をとる必要があります。まずは現在の残債額と物件の査定価格を正確に把握することが重要です。

Q2. 転勤が決まりましたが、売却活動と引越しのスケジュールはどう調整すべきですか？

A. 転勤の辞令が出たら、まずは早めに不動産会社へご相談ください。賃貸に出す選択肢も含め、いつまでに売却を完了させるべきか逆算してスケジュールを組み立てます。遠方にお引越しされた後も、郵送や代理人契約など柔軟に対応可能です。

Q3. 成田市並木町の不動産市場の現在の傾向を教えてください。

A. 並木町エリアは、落ち着いた住宅街でありながら生活利便性も良く、ファミリー層を中心に一定の根強い需要があります。築年数が経過していても、適切にメンテナンスがされている物件や駐車スペースが確保されている物件は高く評価される傾向にあります。

Q4. 外壁塗装やリフォームをしてから売却した方が高く売れますか？

A. 基本的には、高額なリフォーム費用をかけても、その費用分がそのまま売却価格に上乗せして売れるとは限りません。今回の事例のように綺麗にお手入れされている場合はそのままで十分ですが、まずは現状のまま査定を受け、不動産会社にアドバイスを求めることをおすすめします。

Q5. 買取りと仲介の最大の違いは何ですか？

A. 「買取り」は不動産会社が直接買い取るためスピーディーに現金化できる一方、価格は市場相場より安くなります。「仲介」は一般の購入希望者を広く募るため時間はかかりますが、市場価格での適正な高値売却が期待できます。

Q6. 複数の不動産会社に査定を依頼しても大丈夫ですか？

A. はい、問題ありません。複数の会社に査定を依頼し、査定価格の根拠や担当者の対応力、販売戦略を比較検討することをおすすめします。ただし、一般媒介・専任媒介などの契約形態には注意が必要です。

Q7. 遠方に転勤する場合、売買契約の締結のために現地に戻る必要がありますか？

A. 原則としてご本人の署名捺印が必要ですが、どうしてもお越しになれない場合は、司法書士や信頼できる代理人を立てる「委任状」を使った契約や、遠方への出張対応（今回の私のように！）などで解決できるケースが多数あります。

Q8. 売却にかかる諸費用にはどのようなものがありますか？

A. 主な費用として、仲介手数料、印紙税、登記費用（抵当権抹消など）、引っ越し費用、そして譲渡所得税（利益が出た場合）などが発生します。あらかじめ手取り額のシミュレーションを作成してもらうと安心です。

Q9. 査定を依頼する際、どのような準備をしておくとスムーズですか？

A. 購入時のパンフレット、図面、固定資産税の納税通知書、リフォーム履歴（いつ、どこを直したか）などがあると、より正確でスピーディーな査定が可能になります。なくても査定は可能ですので、お気軽にご相談ください。

Q10. センチュリー21ハウスコミットの強みは何ですか？

A. 地域密着ならではの成田市の相場への深い理解と、お客様の困難なご事情（転勤、ローン残債、相続など）にもフットワーク軽く柔軟に対応する「行動力」が強みです。他社で断られた案件もぜひ一度ご相談ください。

著者情報

• 多賀 直人

• 宅地建物取引士（千葉）第073418号

• 任意売却取扱主任者 A25-1304号

• 相続診断士 第20347683号

参考資料・データ出典

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」

• 国税庁ホームページ

• REINS（東日本不動産流通機構）

• センチュリー21ハウスコミット自社成約データ

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店舗情報

• 会社名：センチュリー２１ハウスコミット

• 住所：千葉県富里市七栄６４６番地２８５

• 電話番号：０４７６－３６－４７０３

• 定休日：火曜日・水曜日