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団信で住宅ローンが通らない？持病や手術歴があってもマイホーム購入を諦めない方法

富里市で実際にあった住宅ローンの相談事例から、フラット35という選択肢をご紹介します。

こんにちは。

センチュリー21ハウスコミットの住宅ローンアドバイザー、久野雄一（くの ゆういち）です。

当社では、富里市・成田市・八街市・酒々井町を中心に、不動産の購入や売却、住宅ローンに関するご相談をお受けしています。

住宅ローンのご相談を受けていると、時々こんなお話を伺います。

「以前、大きな病気をしたことがあるのですが、住宅ローンは組めますか？」

「銀行の住宅ローン審査に落ちてしまいました。もう家は買えないのでしょうか？」

住宅ローンの審査では、勤務先や年収だけでなく、健康状態が問題になることもあります。

特に、過去に入院や手術を経験された方にとって、団体信用生命保険、いわゆる「団信」の審査は気になるところでしょう。

ただ、銀行の住宅ローンが利用できなかったからといって、マイホーム購入を諦める必要はありません。

フラット35には、健康上の理由で団信に加入できなくても、住宅ローンを利用できる仕組みがあります。

もちろん、誰でも必ず借りられるわけではありません。収入や借入状況、購入する住宅などについての審査は必要です。

今回は、私が実際に担当した富里市のお客様の事例をご紹介しながら、健康状態に不安がある方の住宅ローン選びについてお話ししたいと思います。

「老後も家賃を払い続けるのが不安」富里市のご夫婦からのご相談

以前、富里市にお住まいの40代後半のご夫婦から、中古住宅を購入したいというご相談をいただきました。

ご夫婦は、それまで2DKの賃貸アパートで暮らしていらっしゃいました。

お子様はいらっしゃらず、今の生活に特別大きな不満があったわけではありません。

それでも、ご主人が50代を迎える時期になり、これから先の住まいについて考えるようになったそうです。

年齢を重ねても家賃を払い続けることへの不安。

そして、奥様には、いつかペットと一緒に暮らしたいという希望もありました。

賃貸住宅では、ペットを飼える物件が限られます。

そこで、ご夫婦は中古の一戸建てを購入することを考え始めたのです。

ご希望をお伺いすると、条件は比較的はっきりしていました。

• 新築でなくてもよく、価格の安い中古戸建で構わない

• お子様がいないので、多少不便な場所でも問題ない

• リフォーム費用を含めて、総予算は1,000万円以内

• 夫婦それぞれの車を停められる駐車場が2台分必要

富里市や八街市には、築年数が経過していても、敷地にゆとりのある中古住宅があります。

ご予算を伺った段階で、十分に探してみる価値があると感じました。

ご夫婦が気に入ったのは、富里市十倉の750万円の中古戸建

早速、当社で取り扱っている物件情報から条件に合いそうな住宅を探し、5件の中古戸建をご案内しました。

その中で、ご夫婦が特に気に入られたのが、富里市十倉にある中古住宅でした。

価格は約750万円。

南道路に面していて陽当たりがよく、南側には庭もあります。

車も並列で2台駐車できるため、ご夫婦の希望に合っていました。

室内についても、キッチンの交換や各居室のクロスの貼り替えなどを中心にリフォームを考えれば、予算内で購入できそうな物件でした。

物件価格にリフォーム費用や購入諸費用を加えても、総予算1,000万円程度に収まる見込みです。

ご夫婦も購入に前向きになられ、住宅ローンの検討を進めることになりました。

ところが、ここで予想していなかった問題が出てきました。

住宅ローンの壁になったのは、過去の入院・手術歴

住宅ローンの事前審査に向けて、勤務先や年収、現在のお借入状況などを確認していきます。

住宅ローンは、自動車ローンなどと比べても借入期間が長く、返済額も大きくなることが一般的です。

そのため、金融機関はさまざまな項目を確認します。

また、多くの民間金融機関では、住宅ローンを借りる際に団体信用生命保険への加入を条件としています。

そこで、ご主人の健康状態についてもお伺いしました。

すると、過去3年以内に病気による入院と手術を経験されていたことが分かったのです。

現在は回復され、日常生活にも支障がないとのことでした。

それでも、団信の審査では過去の病歴が判断材料になる場合があります。

ご主人は、できるだけ金利の低い変動金利型の住宅ローンを希望されていました。

そのため、完治を確認できる書類や直近の健康診断結果などもご準備いただき、複数の金融機関に相談しました。

しかし、結果は厳しいものでした。

相談した金融機関からは、いずれも希望する住宅ローンを利用できないという回答だったのです。

せっかく気に入った家が見つかったのに、住宅ローンが利用できない。

不動産購入の現場では、このようなことも起こります。

病気が完治していても、団信に加入できないことがある

ここで、団体信用生命保険について少し説明します。

団信とは、住宅ローンの返済中に契約者が死亡した場合や、所定の高度障害状態になった場合などに、保険金によって住宅ローンの残債が返済される仕組みです。

住宅ローンを借りる方にとっても、ご家族にとっても大切な保障です。

ただし、団信は生命保険の一種です。

そのため、健康状態や過去の病歴によっては、加入できない場合があります。

病気が完治していたとしても、手術の内容や経過期間などによって保険会社の判断は異なります。

また、金融機関によって団信の引受条件も違います。

健康状態に不安がある方は、一般の団信だけでなく、引受条件が比較的緩やかな「ワイド団信」なども含めて検討することが大切です。

しかし、今回のお客様は、相談した金融機関で希望する条件の住宅ローンを利用することができませんでした。

そこで、私は別の住宅ローンをご提案しました。

銀行で断られても可能性がある「フラット35」

ご夫婦にご提案したのは、全期間固定金利型の住宅ローン「フラット35」です。

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供している住宅ローンです。

一般的な銀行の住宅ローンと大きく違う点の一つが、団体信用生命保険に加入しなくても利用できることです。

健康上の理由で団信に加入できなくても、フラット35の申込資格や返済能力、購入する住宅の技術基準などを満たせば、融資を受けられる可能性があります。

この点は、過去に病気を経験された方にとって大きな選択肢になります。

ただし、団信に加入しない場合は、契約者に万が一のことがあっても住宅ローンが自動的になくなるわけではありません。

残されたご家族への負担も考えながら、慎重に資金計画を立てる必要があります。

「固定金利だと返済額が高くなりませんか？」

フラット35をご提案した際、ご主人が気にされていたのは金利でした。

当初は変動金利での借入れを希望されていたので、固定金利は負担が大きくなるのではないかと心配されていました。

確かに、借入時点の金利だけを比較すると、変動金利の方が低いことは少なくありません。

ただ、住宅ローンを考える際に大切なのは、金利の数字だけではありません。

「毎月いくら返済するのか」

「何歳まで返済が続くのか」

「将来、返済額が増える可能性はあるのか」

こうした点を確認する必要があります。

そこで、当時の借入条件をもとに、具体的な返済額を試算しました。

家賃75,000円から、住宅ローン返済約47,000円へ

ご夫婦の資金計画は、次のような内容でした。

項目	金額
中古戸建の物件価格	約750万円
リフォーム費用・購入諸費用を含む総予算	約1,000万円
住宅ローン借入希望額	1,000万円
当時試算した毎月の返済額	約47,000円
それまでのアパート家賃	75,000円
毎月の支払額の差	約28,000円

※住宅ローン返済額は当時の金利や返済期間などを前提とした事例です。現在の金利で同じ返済額になることを示すものではありません。また、借入対象となる諸費用などは利用商品によって異なります。

それまで支払っていた家賃は月75,000円。

一方、住宅ローンの返済額は、当時の試算では月約47,000円でした。

毎月の支払額だけを比較すると、約28,000円少なくなる計算です。

もちろん、持ち家になれば固定資産税や火災保険料、将来の修繕費なども必要になります。

家賃と住宅ローンの返済額だけを比べて、単純に28,000円の節約になるとは言えません。

それでも、ご夫婦にとっては、十分に検討する価値のある資金計画でした。

何より、将来の金利上昇によって返済額が増える心配を抑えられることも、安心材料になったようです。

その後、ご夫婦は無事に住宅を購入されました。

奥様が希望されていたペットとの暮らしも実現できる、陽当たりのよい一戸建てです。

ご夫婦に喜んでいただけたことは、今でも印象に残っています。

住宅ローンの審査がうまくいかなかったとき、そこで諦めずに別の方法を探すことの大切さを、改めて感じたお取引でした。

フラット35と銀行の変動金利、どちらがいい？

ここまでフラット35をご紹介しましたが、私はすべてのお客様にフラット35をおすすめしているわけではありません。

変動金利にも、固定金利にも、それぞれメリットと注意点があります。

大切なのは、ご自身の年齢や収入、今後の生活設計に合った住宅ローンを選ぶことです。

主な違いを整理すると、次のようになります。

比較項目	銀行の変動金利型住宅ローン	フラット35
金利の特徴	市場金利の動向などによって変動する	原則として全期間固定金利
毎月の返済額	将来増える可能性がある	原則として借入時に返済計画が確定する
団体信用生命保険	原則加入が必要な商品が多い	加入しなくても利用可能
持病・既往歴がある場合	団信の加入条件を確認する必要がある	団信不加入で申し込む選択肢がある
転職直後・自営業の方	金融機関ごとに審査条件が異なる	一定の収入要件などを満たせば申込み可能
購入する住宅の条件	金融機関ごとに基準がある	住宅金融支援機構の技術基準への適合が必要

※金融機関や商品によって条件は異なります。また、フラット35でも金利引下げ制度を利用した場合は、引下げ期間終了後に返済額が変わることがあります。

40代・50代から住宅を購入する方に考えてほしいこと

富里市や八街市で中古住宅を探しているお客様の中には、40代や50代になってからマイホーム購入を考え始める方もいらっしゃいます。

この年代で特に意識していただきたいのが、住宅ローンの完済年齢です。

例えば、50歳で30年の住宅ローンを組むと、完済予定は80歳になります。

住宅ローンの審査に通ったとしても、定年退職後の返済をどうするかは、別に考えなければなりません。

フラット35では、借入期間の上限は原則として35年ですが、申込時の年齢によっても借りられる期間が変わります。

私は、住宅ローンのご相談を受ける際、毎月の返済額だけでなく、何歳で完済する予定なのかも重要だと考えています。

借りられる金額と、無理なく返せる金額は違います。

せっかく購入したマイホームですから、老後の暮らしを圧迫するような返済計画にはしたくありません。

富里市・成田市・八街市・酒々井町で中古住宅を購入する際の注意点

フラット35を利用して中古住宅を購入する場合、金融機関の審査だけでなく、建物についても確認が必要です。

特に築年数の経過した中古戸建では、注意したいポイントがあります。

1．価格が安くても、フラット35を利用できるとは限らない

富里市や八街市では、比較的手頃な価格の中古戸建を探すことができます。

しかし、価格が安いからといって、どの住宅でもフラット35を利用できるわけではありません。

フラット35では、住宅金融支援機構が定める技術基準を満たす必要があります。

中古住宅の場合、建物の構造や耐震性、劣化状況などによっては、追加の調査や補修が必要になることもあります。

また、原則として適合証明書の取得も必要です。

物件を気に入って購入の申込みをしたものの、後から住宅ローンの対象にならないと分かっては困ります。

そのため、フラット35を利用する可能性がある場合は、できるだけ早い段階で建物の条件を確認しておくことをおすすめします。

2．リフォーム費用を住宅ローンに含められるか確認する

中古住宅を購入する際には、購入後のリフォーム費用も考えておきたいところです。

特に築年数の経過した住宅では、キッチンや浴室、トイレなどの交換が必要になる場合があります。

住宅ローンとは別にリフォームローンを借りると、毎月の返済負担が増えてしまうこともあります。

一定の条件を満たす中古住宅については、「フラット35リノベ」などを利用して、購入資金とリフォーム費用をまとめて借りられる場合があります。

ただし、フラット35リノベには、対象となるリフォーム工事や住宅の性能などについて要件があります。

単なる壁紙の貼り替えや設備交換だけで利用できるとは限りません。

購入前に、希望するリフォームの内容と融資条件を確認しておくことが重要です。

3．安い住宅ほど、購入後の維持費も考えておく

中古住宅の購入で私が大切だと思っているのは、購入時の価格だけで判断しないことです。

例えば、700万円の住宅を購入できたとしても、数年後に屋根や外壁の大規模な修繕が必要になれば、まとまった費用がかかります。

給湯器やエアコンなどの設備も、いつかは交換が必要です。

特に定年退職後の暮らしを考えて住宅を購入する場合、将来の修繕費まで見込んでおくことをおすすめします。

住宅価格が予算内に収まることだけでなく、購入した後も無理なく住み続けられることが大切です。

よくあるご質問｜住宅ローンとフラット35

Q．持病があって団信に入れません。フラット35なら住宅ローンを借りられますか？

健康上の理由で団体信用生命保険に加入できない場合でも、フラット35を利用できる可能性はあります。

フラット35は団信への加入が必須ではないためです。

ただし、年収や既存の借入状況、信用情報、購入する住宅の条件などについては審査があります。

団信に入れないことと、住宅ローンを借りられないことは、必ずしも同じではありません。

Q．過去に手術を受けていますが、住宅ローンの審査で不利になりますか？

過去の病歴によっては、団信の審査に影響することがあります。

ただし、手術歴があるという理由だけで、必ず加入できなくなるわけではありません。

病気の種類や治療内容、現在の健康状態などによって判断が異なります。

告知が必要な内容は正確に申告し、利用できる団信や住宅ローンを確認しましょう。

Q．50代でもフラット35を利用できますか？

はい。申込時の年齢などの条件を満たしていれば、50代の方でも利用できます。

ただし、借入期間には年齢による制限があります。

例えば、50歳で申し込む場合、借入期間の上限は原則30年です。

また、退職後も返済が続く場合は、年金収入や貯蓄などを踏まえて無理のない返済計画を立てることが大切です。

Q．転職したばかりでもフラット35を申し込めますか？

転職して間もない方でも、フラット35に申し込むことは可能です。

ただし、現在の収入や勤務状況などを確認する必要があり、審査に通ることを保証するものではありません。

自営業の方も含め、状況によって必要書類や収入の確認方法が異なりますので、事前に相談することをおすすめします。

Q．富里市や八街市の古い中古住宅でもフラット35は使えますか？

築年数が古い住宅でも、フラット35の技術基準を満たしていれば利用できる可能性があります。

ただし、耐震性などの条件を満たしていない場合は、補修工事が必要になったり、利用できなかったりすることがあります。

古い中古住宅だから必ず使えないというわけではありませんが、購入前の調査が重要です。

Q．団信に加入しない場合、住宅ローンはどうなりますか？

団信に加入しない場合、住宅ローンの契約者が亡くなっても、原則として住宅ローンの残債はなくなりません。

そのため、ご家族が返済を引き継ぐ可能性などを考慮する必要があります。

既に加入している生命保険の保障内容を確認したり、新たな保険への加入が可能か検討したりすることも大切です。

健康状態によっては民間の生命保険にも加入できない場合がありますので、団信に加入しない選択は慎重に判断しましょう。

住宅ローンの審査に落ちても、すぐに諦めないでください

私は、不動産の仕事をしていて、住宅ローンの選び方は本当に大切だと感じています。

同じ物件を購入する場合でも、選ぶ金融機関や住宅ローンの商品によって、審査結果や返済計画が変わることがあります。

今回ご紹介したご夫婦も、最初に相談した金融機関では住宅ローンを利用できませんでした。

それでも、別の選択肢を検討したことで、ご希望に合った中古住宅を購入することができました。

もし、あのとき住宅ローンを諦めていたら、マイホームでの新しい暮らしは実現していなかったかもしれません。

もちろん、すべての方が同じような結果になるとは限りません。

しかし、一つの金融機関で審査が通らなかったからといって、すべての可能性がなくなったわけではないのです。

住宅ローンは、金利の低さだけで選ぶものではありません。

健康状態、年齢、収入、ご家族の状況、そしてこれからどんな暮らしをしたいのか。

それぞれの事情に合わせて考えることが大切だと思います。

富里市・成田市・八街市・酒々井町の住宅ローン相談はセンチュリー21ハウスコミットへ

センチュリー21ハウスコミットでは、富里市・成田市・八街市・酒々井町を中心に、中古戸建や新築戸建などの不動産購入をサポートしています。

物件探しはもちろん、購入予算や住宅ローンについてもご相談いただけます。

過去の病気や手術歴が気になっている方、銀行の住宅ローン審査がうまくいかなかった方も、まずは一度ご相談ください。

ご事情を伺ったうえで、利用できる可能性のある住宅ローンや、無理のない資金計画を一緒に考えていきたいと思います。

家を買うことがゴールではなく、購入した家で安心して暮らし続けられること。

私は、そのためのお手伝いをしていきたいと考えています。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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この記事を書いた人

久野 雄一（くの ゆういち）

センチュリー21ハウスコミット
住宅ローンアドバイザー

保有資格

宅地建物取引士
登録番号：千葉県 第080497号

住宅ローンアドバイザー
登録番号：（1）第2541952号

不動産の購入や売却、住宅ローンの相談業務に携わる中で、さまざまなお客様の住まい探しをお手伝いしてきました。

特に、中古住宅の購入と住宅ローンの組み合わせは、お客様の年齢や収入、健康状態などによって適切な選択肢が異なります。

このブログでは、実際の相談事例も交えながら、不動産購入や住宅ローンについて分かりやすくお伝えしていきます。

※事例は、お客様のプライバシーに配慮して一部の情報を省略しています。

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センチュリー21ハウスコミット

運営会社：ハウスコミット株式会社

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定休日：毎週火曜日・水曜日

主な対応エリア：富里市・成田市・八街市・酒々井町

不動産売買・中古住宅購入・住宅ローンに関するご相談は、お気軽にお問い合わせください。

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参考情報

住宅金融支援機構「フラット35 ご利用条件」

住宅金融支援機構「フラット35リノベ」

住宅金融支援機構「団体信用生命保険」

REC-JAPAN

※住宅ローンの制度、借入金利、適用条件などは変更される場合があります。お申込みの際は、最新情報を取扱金融機関にご確認ください。