＼お気軽にご相談ください！／

   

センチュリー21 ハウスコミットの店長・多賀直人です。

成田市や富里市周辺で注文住宅の新築用地を探していると、条件や価格は良いのに「古家付売土地」で「崖（がけ）が近くにある」という物件に遭遇することがあります。そして不動産会社から「この土地は千葉県がけ条例の制限を受けるので、建て替えには擁壁のやり直しや特殊な建築費用が数千万円単位でかかるかもしれません」と言われ、諦めてしまうケースが後を絶ちません。

しかし、「行政の公文書データに記録がない＝本当に安全性が証明できない土地」とは限りません。

今回は、私が実際に担当した成田市並木町の古家付売土地において、相場より約4割も安く売り出されていた「がけ条例の難題物件」を、現地

調査と粘り強い役所交渉によって安全性を証明し、買主様に理想の注文住宅を建てていただくまでの実話を詳しくお伝えします。

成田市で土地購入や自由設計での新築をご検討中の方は、諦める前にぜひこの記事を最後までお読みください。

結論：がけ条例物件は「最初の市役所回答」だけで諦めてはいけない

まず結論からお話しします。

不動産業者や市役所の窓口で「擁壁の検査済証がないため、千葉県がけ条例の制限を受けます」「再建築には多額の擁壁工事費が必要です」と言われても、すぐに購入を断念する必要はありません。

特に周辺で近年建て替えが行われているような地域では、「隣地や擁壁所有者が個人的に工事を行い安全性を確保しているものの、行政のデータベース側に記録が漏れているだけ」というケースが潜んでいます。

不動産営業担当者が足で現地を稼ぎ、構造計算書や施工写真を掘り起こして行政と協議・交渉を行うことで、がけ条例の制約を完全に解除し、相場より大幅に安く良質な土地を手に入れて理想の新築・自由設計住宅を建てることは十分に可能です。

【実例】成田市並木町の古家付売土地（千葉県がけ条例の難題を役所調査と粘り強い交渉で解決した事例）

物件概要

• 所在地：千葉県成田市並木町

• 物件種別：古家付売土地（実質解体前提の土地売り／がけ下に位置する土地）

• 販売価格：周辺相場（坪単価約25万円〜30万円エリア）より約4割安い破格の価格

背景と課題：人気の成田市並木町で探す注文住宅用地

このご相談は、私の不動産仲介キャリア（不動産業界歴15年以上、過去通算500件以上の売買・仲介実績）の中でも、特に強く記憶に残っている事例の一つです。

ご相談に来られた買主様（A様）は、「現在のお子様の通学区域である成田市並木町内で、自由設計の注文住宅を建てるための新築用地を探している」という子育て世代のご夫婦でした。

成田市並木町は、成田駅へのアクセスや生活利便性が高く、周辺環境も落ち着いているため非常に人気が高いエリアです。しかし、人気ゆえに流通する土地物件数が少なく、市場に出てくる土地はご予算をオーバーしてしまうことが続いていました。A様も半年以上土地を探し続けており、なかば半ば諦めかけていらっしゃった時期でした。

そんな中、私は不動産流通情報網（レインズ）を通じて、八街市にある別の不動産会社様が媒介を担当している「成田市並木町の古家付売土地」を発見しました。

物件情報を確認すると、周辺の土地相場より約4割も安い価格設定になっていました。現地に建っている古家は昭和50年代築で老朽化が著しく、リノベーションでの再利用は困難な状態（実質的には買主様側で解体する前提の土地売り）でした。

「人気の並木町で、なぜこれほどまでに安いのか？」

私は強い疑問を持ちつつも、千載一遇のチャンスかもしれないと考え、A様と一緒にすぐに現地確認へ向かいました。

現地調査と隠されたリスク（高さ8mの崖と千葉県がけ条例）

現地に到着して確認すると、敷地の形状や前面道路の幅員、日当たり、そして周辺の落ち着いた街並みは、A様のご希望にまさにぴったりでした。相場より4割安い価格であれば、古家の解体費用（約200万円程度）を差し引いても、十分にご予算内で希望通りの新築住宅を建てることができます。

しかし、土地のすぐ裏手に回った瞬間、価格が安い理由が一目でわかりました。

敷地のすぐ裏手に、高さ約8メートルにも及ぶ巨大な崖（擁壁）が迫っている「崖下（がけした）」の物件だったのです。

千葉県では「千葉県建築基準施行条例 第4条（通称：千葉県がけ条例）」が定められています。これは、高さ2メートルを超える崖の上または下に建物を建てる場合、崖の崩壊による被害を防ぐため、原則として「崖の高さの2倍以上の距離（高さ8mであれば16m以上）を崖から離して建物を配置する」か、「安全な構造の擁壁を設置する」ことが義務付けられています。

敷地奥行きに限りのある一般的な住宅用地で16メートルも離すことは物理的に不可能なため、裏手の擁壁が公的に安全であると認められていなければ、この土地に家を建てることはできません。

早速、私は成田市役所の建築指導課および都市計画課へ走り、調査を行いました。市役所の担当者からの回答は次のような厳しいものでした。

市役所担当者の回答： 「裏の崖部分に設置されている既存の擁壁について、成田市の公的資料（建築確認申請および検査済証の記録）を確認しましたが、安全性を証明する記録が一切存在しません。したがって、この土地で建物を再建築（新築）する場合は、以下のいずれかの対応が必要です。

1. 新たに数千万円をかけて崖全体に新設の擁壁を作り直す

2. 崖が崩れても耐えられる特殊な鉄筋コンクリート造等の安全防護構造（地下車庫や深基礎など）で新築する」

これでは、土地を相場より4割安く買えたとしても、新たな擁壁工事費用や特殊建築費で1,500万円〜2,000万円以上の追加費用が発生してしまい、A様の全体の建築予算を大幅にオーバーしてしまいます。

売却を依頼されていた八街市の不動産会社様も、市役所の「安全性確認不可」という口頭調査結果だけを受け、「建て替えに多額の費用がかかる再建築困難な訳あり物件」と断定し、相場の約6割という投げ売り価格で売り出していたことが判明しました。

宅建士・相続診断士としての執念の調査：崖の上の「違和感」

通常の不動産営業マンであれば、「市役所の記録にないのだから再建築は困難です。この土地はやめましょう」とお客様に告げて終わるところです。

しかし、私は現地調査の際に感じたある大きな違和感がどうしても頭から離れませんでした。

「崖の上に建っているお宅は、外観から見ても築数年程度の比較的新しい新築住宅だ。もしこの崖の安全性が公的に認められていないのであれば、崖上の家も成田市から建築確認許可が下りず、建て替えができなかったはずではないか……？」

直感を確かめるため、私は再び成田市役所へ向き直り、閲覧請求を行って「崖上の家」の建築概要書と周辺の公的記録を取得しました。すると予想通り、崖上の住宅はわずか4年前に大手ハウスメーカーで建て替え（新築）が行われていることが判明したのです。

私は迷わず、その日のうちに崖上の家を訪問しました。

インターホンを押し、宅建士としての身分と訪問の意図を丁寧にお伝えしたところ、ご不在どころか大変親切なオーナー様で、当時の状況を詳しく教えてくださいました。

崖上のオーナー様の証言： 「ええ、4年前に家を建て替えるとき、下の土地や自分の家を守るために、ハウスメーカーと相談して莫大な自費（数千万円）を投じ、鉄筋コンクリート造の堅固な擁壁を新しく作り直したんですよ。当時の設計図や工事の写真も全部保管してあります。」

やはり私の直感は当たっていました。崖上の擁壁は、数年前に最新の技術基準に基づいて強固に施工された「安全な擁壁」だったのです。

ではなぜ、成田市役所のデータベースには「安全性不明」と記録されていたのでしょうか？

原因は、当時の建築確認手続きの際、崖上の住宅の建築確認とは別に管理されるべき「擁壁単体の公的データ」の引き継ぎや市役所側の文書保管において、データ検索システムへ正常に登録されていなかったことにありました。

このまま放っておけば、崖上のオーナー様にとっても、将来ご自身の自宅を売却したりご家族に相続されたりする際に「公的に安全性が確認できない擁壁の家」として評価が下がり、大きなデメリットを被ることになってしまいます。

私は崖上のオーナー様に、現状とリスクを丁寧にお伝えしました。

「実は、お宅様がせっかく莫大な費用を投じて安全に作られた擁壁ですが、市役所の検索データベースに記録が反映されておらず『安全性不明』扱いになっています。これでは将来、お宅様が建て替えられたり、ご家族へ相続・売却される際にも大きな支障が出てしまいます。 もしよろしければ、当時の『構造計算書』『施工記録写真』『地盤調査データ』などの書類をお借りできませんでしょうか。私が責任を持って成田市役所と交渉し、行政の記録を是正させてまいります。」

オーナー様は深く納得してくださり、「自分の家のためにもぜひお願いします」と、大切に保管されていた分厚い擁壁工事の構造計算書や現場施工写真の一式を私に託してくださいました。

「がけ条例」制限の完全解除

お預かりした貴重な資料一式（数十ページに及ぶ強度計算書、鉄骨配筋の施工写真、コンクリート強度試験成績表など）を携え、私は三度、成田市役所の建築指導課へ向かいました。

担当課長および技術職員の方々と対面し、お預かりした構造計算書や現場写真と、実際の現地擁壁の寸法・形状を一つひとつ突き合わせながら照合を行いました。

書類精査と協議を重ねた結果、市役所側も当時の施工資料および構造計算に間違いはなく、擁壁の安全性を認めました。

これにより、成田市から公式に「裏手の擁壁は現在において公的基準を満たす正規の安全な構造物である」という認定を引き出すことに成功したのです。

この認定により、買主様（A様）が購入予定の土地に対する「千葉県がけ条例」の厳しい再建築制限および追加の擁壁工事義務が完全に解除されました。

なお、不動産取引におけるリスクを極限まで排除するため、A様と交わす売買契約書には以下の特約条項（停止条件）を明記しました。

【契約に設定した特別条項】 「本物件は、買主が指定する新築プランにおいて、成田市より正式に建築確認許可が得られることを停止条件とする。万が一、がけ条例等の理由により建築確認が下りない場合は、本契約は無条件で白紙撤回とし、受領済みの手付金等は全額無利息にて即時返還する。」

これにより、買主様の金銭的リスクをゼロにした状態で安全に取引を進める体制を整えました。

結果：相場より4割安く手に入れた理想の注文住宅

市役所からの認定を受け、元の売主様および媒介業者様（八街市の不動産会社様）に事顛末を報告したところ、「市役所の最初の聞き取りだけで再建築不可と思い込んでいた…」と、心底驚かれていました。

結果として、買主のA様は以下の絶大なメリットを得ることができました。

1. 土地購入費の大幅削減：本来であれば坪単価25万円以上（総額約1,800万円相当）の土地を、相場の約6割（約1,100万円）で取得でき、土地代だけで約700万円の予算浮かせに成功。

2. 安心の建物建築：がけ条例による追加の擁壁工事費用（想定数千万円）がゼロになり、浮いたご予算をそのまま「注文住宅の建物本体（自由設計・高気密高断熱仕様）」へ投入。

3. 近隣住民様・売主様への貢献：崖上のオーナー様は自宅の資産価値証明（擁壁の公的安全性証明）がなされ、売主様も長年売れずに困っていた古家付売土地を無事に売却完了。

その後、古家の解体工事の手配から、買主様のご要望に応じた自由設計による新築住宅の建築施工、住宅ローンの手続きに至るまで、すべてセンチュリー21 ハウスコミットにてワンストップで責任を持ってお手伝いをさせていただきました。

不鮮明な市役所の初回調査だけで諦めず、現場を自分の足で歩き、建物の構造と公文書の不備まで解き明かしたことで、「買主様・売主様・近隣住民様」の全員が笑顔になれた、私の不動産営業人生の中でも特に誇らしく達成感のある事例です。

成田市で土地購入・新築を成功させるためのポイント

成田市や富里市周辺で土地を購入して新築を建てる際、知っておくべきポイントを整理しました。

【がけ条例・訳あり土地購入のチェックリスト】
□ 単なる口頭での役所回答だけで諦めない（周辺の建て替え履歴を調べる）
□ 擁壁がある場合「建築確認済証」「検査済証」の有無を必ず確認する
□ 過去の工事資料（構造計算書・施工写真）が近隣に残っていないか確認する
□ 売買契約には必ず「建築確認取得を条件とする停止条件」を盛り込む
□ 土地探しと新築建築をワンストップで相談できる不動産店を選ぶ

不動産売買において「価格が相場より著しく安い」ことには必ず理由があります。しかし、その理由が「調査不足による誤認」であった場合、プロのノウハウと執念によって、それは「お宝物件」へと変貌します。

成田市・富里市の土地購入と新築に関するよくある質問（FAQ）

成田市や富里市で新築用地や古家付売土地をご検討中のお客様から、よくいただく10の質問にお答えします。

Q1. 「千葉県がけ条例」とはどのような規制ですか？

A. 高さ2メートルを超える崖（斜面）の上または下に建物を建てる際、崖の崩壊による人命・財産の被害を防ぐために定められた千葉県の建築ルールです。原則として「崖の高さの2倍以上の距離」を離して建築するか、公的に安全性が認められた「擁壁」を設置する必要があります。

Q2. 擁壁の「検査済証」がない土地は絶対に家が建てられないのですか？

A. 必ずしも建てられないわけではありません。今回の事例のように、過去に適切な工事が行われており、構造計算書や施工写真等の客観的資料を揃えて行政と協議・適正化手続きを行うことで、再建築が可能になる場合があります。まずは専門知識を持つ不動産会社にご相談ください。

Q3. 「古家付売土地」を買うメリットと注意点は何ですか？

A. メリットは、更地物件に比べて価格が安く設定されていることが多い点や、解体前の日当たり・風通しを現地で確認できる点です。注意点としては、解体費用（一般木造で坪単価4万〜6万円程度）が別途かかることや、解体してみないとわからない地中埋設物（過去の基礎や瓦礫）のリスクがあることです。

Q4. 相場より著しく安い土地を見つけた時、最初にすべきことは何ですか？

A. なぜ安いのかの「理由（告知事項、がけ条例、道路接道問題、水道引き込みの有無など）」を調査することです。個人で判断するのは危険ですので、信頼できる宅地建物取引士に役所調査や現地調査を依頼してください。

Q5. 自由設計の注文住宅を建てる場合、土地探しから相談できますか？

A. もちろん可能です。むしろ、土地の購入契約を結ぶ前に「希望する自由設計の間取りが入るか」「建築総額（土地＋建物＋諸費用）が予算内に収まるか」を建築のプロと一緒に確認しながら進める方が、失敗がありません。

Q6. 擁壁の安全性を証明するための交渉や役所調査は、買主が自分で行うのですか？

A. いいえ、すべて弊社（センチュリー21 ハウスコミット）のような仲介業者が担当いたします。市役所との専門的な協議や近隣へのヒアリング、資料取得などはプロにお任せください。

Q7. 万が一、土地を買った後に新築の建築確認が下りなかったらどうなりますか？

A. 弊社ではリスクを回避するため、売買契約書に「建築確認が得られることを条件とする停止条件（または解除条件）」を盛り込みます。万が一確認が下りない場合は、契約は白紙撤回となり手付金も全額返金されますのでご安心ください。

Q8. 成田市並木町以外でも、同じような条件の土地調査を頼めますか？

A. はい。成田市全域（並木町、公津の杜、加良部、吾妻、はしの台など）はもちろん、富里市、佐倉市、印西市、香取市など千葉県北総エリア全域対応しております。

Q9. 住宅ローンの相談も土地探しと一緒にお願いできますか？

A. はい、承っております。土地購入費と建物建築費、解体費用や諸費用までを一本化できる「住宅ローン（つなぎ融資・分割実行）」の最適なプランをご提案いたします。

Q10. センチュリー21 ハウスコミットへ相談する際、費用はかかりますか？

A. 土地探しや物件の調査、建築プランのご相談、資金計画（住宅ローンシミュレーション）などのご相談・ご案内はすべて「無料」です。売買契約が成立するまで費用は発生いたしませんので、お気軽にお問い合わせください。

著者情報・店舗情報

著者プロフィール

多賀 直人（たが なおと） センチュリー21 ハウスコミット 店長

【保有資格】

• 宅地建物取引士（千葉 第073418号）

• 任意売却取扱主任者（A25-1304号）

• 相続診断士（第20347683号）

【メッセージ】 成田市・富里市を中心に、千葉県内の不動産売買・土地活用・新築建築に長年携わってまいりました。「他社で断られた難題物件」「がけ条例や接道問題で困っている土地」であっても、粘り強い調査と情熱で解決策を見出します。お客様の「理想の新築・自由設計の住まいづくり」を全力でサポートいたします。

参考資料・データ出典

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」

• 国税庁「路線価図・評価倍率表」

• 指定流通機構（REINS）成約データ

• 千葉県建築基準施行条例（千葉県がけ条例）

• センチュリー21 ハウスコミット 自社成約・調査データ

店舗情報

不動産の購入・売却・新築・土地調査のご相談は、お気軽に下記までご連絡ください。

• 店舗名：センチュリー21 ハウスコミット

• 所在地：〒286-0221 千葉県富里市七栄６４６番地２８５

• 電話番号：0476-36-4703

• 定休日：火曜日・水曜日

• 対応エリア：成田市、富里市、八街市、酒々井町ほか周辺エリア