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こんにちは、センチュリー21 ハウスコミット店長の多賀直人です。

八街市エリアで不動産の売却や買取りのご相談を日々いただいておりますが、今回は「八街市八街ほ」にある賃貸中（オーナーチェンジ）の一戸建てを弊社で直接買取りさせていただいた実例をご紹介します。

結論からお伝えします。八街市八街ほエリアであれば、現在「賃貸中」で、なおかつ「雨漏り」や「接道間口が2mしかない（旗竿地・路地状敷地）」といった悪条件が重なっている一戸建てであっても、不動産会社による直接買取りであれば最短即日で現金化が可能です。

「他社で『賃貸中は投資家しか買わないから時間がかかる』と断られた」 「建物が古くて修繕費がいくらかかるか分からず、手放すに手放せない」

このようなお悩みを抱えている売主様に向けて、実際の買取査定の計算ロジックや、引き渡し後に発覚した深刻な雨漏り修繕のリアルな現場の裏側まで、包み隠さずお話しします。

1. 八街市八街ほ「賃貸中一戸建て」の買取相談を受けた経緯

先日、八街市内にご所有の不動産について、売主様から「できるだけ早く手放したい」という切実な買取りのご相談をいただきました。

対象となった物件の所在地は「八街市八街ほ」です。 八街市にお住まいの方ならご存知の通り、「八街ほ」はJR総武本線の八街駅が比較的近く、スーパーマーケットや銀行、ドラッグストア、医療機関など、日常生活を送る上で欠かせない施設がギュッと集まっている非常に利便性の高い地域です。賃貸需要も底堅く、単身者からファミリー、さらには法人需要まで幅広いニーズがあるエリアといえます。

今回ご相談いただいた一戸建ては、まさにその利便性の高いエリアにありながら、約15年前から八街市内にある企業の「従業員寮」として貸し出されている物件でした。

毎月40,000円の家賃収入が安定して入ってきていたものの、築年数が経過して建物がかなり古くなってきたところに、借主（企業様）から「雨漏りがしているので修理してほしい」という連絡が入ったそうです。

売主様としては、

• 「これから先、雨漏り修理に何百万円もかかるかもしれない」

• 「古い家なので、直してもまた別の場所が壊れるのではないか」

• 「もう大家業のストレスから解放されて、今のうちに現金化しておきたい」 というお気持ちが一気に強くなり、ご売却を決意されました。

ところが、最初に八街市内の不動産会社を何軒か回って相談されたところ、どこでも同じような回答が返ってきたそうです。

「賃貸中の物件は一般のマイホーム購入者には売れないため、投資家にしか売れません」

「投資家は利回りと建物の修繕リスクをシビアに見るので、雨漏りがある状態では買い手がつくまで相当な時間がかかりますよ」

「すぐに手放したいのに、いつ売れるか分からないと言われ途方に暮れていた」という経緯で、最終的に直接買取りに力を入れている私たちセンチュリー21 ハウスコミットへご相談にお越しいただきました。

2. 現地調査で判明した物件のリアルな条件と「買取査定額」の算出根拠

ご相談を受けてすぐに、私は現地へ足を運び、建物の状態や周辺環境を細かく調査させていただきました。 不動産の買取りでは、机上のデータだけでなく「現地でしか分からないリスク」を正確に見極めることが何より重要だからです。

現地を確認して分かった、この物件の具体的なスペックと課題は以下の通りでした。

項目	物件の具体的な状況・数値	査定における評価ポイント
所在地	八街市八街ほ（JR八街駅徒歩圏）	生活利便性が高く、立地条件は良好
賃貸状況	賃貸中（法人契約・従業員寮）	入居者退去の目処が立たず、実需向け販売は不可
現行賃料	月額 40,000円（年間 480,000円）	駅近エリアの戸建としてはやや低めの設定
前面道路	位置指定道路（幅員4m・行き止まり私道）	通り抜けができず、車両の転回に制限あり
接道間口	間口 2m（路地状敷地・旗竿地）	建築基準法上の接道義務ギリギリ。車の出し入れが困難
建物状態	築古・雨漏り発生中	屋根・外壁の劣化が進行しており修繕が必須

空き家相場「1,000万円前後」から、なぜ買取価格が変わるのか？

まず、この物件が「空き家」で「雨漏りがない状態」だったと仮定して、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」やREINS（レインズ）の直近成約事例をもとに相場を算出しました。

「八街ほ」の駅近エリアであれば、通常の整形地の一戸建ては1,300万円〜1,800万円程度で取引されるケースもあります。しかし、本物件は「行き止まりの位置指定道路（幅員4m）の奥」に位置し、さらに敷地への入り口となる「接道間口が2mしかない」という特徴がありました。

間口2mというのは、建築基準法上の再建築の最低ラインです。軽自動車ならまだしも、普通車の出し入れや駐車にはかなりの運転技術が求められ、切り返しにも苦労する形状です。こうした土地形状のハンデを加味すると、空き家であっても市場での売却相場は「1,000万円前後」が妥当なラインとなります。

さらに今回は、以下の2つの大きなマイナス要因が重なっていました。

1. 「賃貸中（オーナーチェンジ）」であることの制約 現在月額40,000円（年額48万円）で貸し出しているため、仮に1,000万円で購入すると表面利回りは4.8％にしかなりません。八街市エリアの築古戸建投資において、投資家が求める利回りは最低でも10％〜15％前後です。さらに、借りている企業様が退去しない限り、建物を取り壊して更地にしたり、リフォームして高値で転売したりすることもできません。

2. 「雨漏り修繕リスク」の未知数さ 賃貸中の場合、入居者様が生活されているため、天井裏や壁の内部を剥がして徹底的な事前調査を行うことが困難です。「実際に直してみたら、想像以上に腐食が進んでいた」というリスクを、買主側がすべて背負うことになります。

3. 
   

売主様へのご提案内容

私は売主様に、上記の市場相場と投資利回りの現実、そして雨漏りリスクについて包み隠さずデータをお見せしながら説明いたしました。

その上で、「通常の買取相場（賃貸中・間口2mの条件を加味したベース価格）から、雨漏り修理のリスク分として100万円を差し引かせていただく金額でいかがでしょうか？」とご提案させていただきました。

一般的な仲介で売り出せば、雨漏りの修繕義務や契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）を売主様が負うことになり、売却後にトラブルになる恐れがあります。弊社の直接買取りであれば、「現状有姿（今のままの状態）での引き渡し」かつ「売主様の契約不適合責任は免責」でお引き受けできます。

売主様からは「そんな条件で買い取ってもらえるなら、本当に助かります。ぜひお願いします！」とその場で快諾をいただき、無事にご契約の運びとなりました。

3. 引き渡し後に発覚した深刻な雨漏りと修繕工事のリアル

売買契約を締結し、残代金のお支払いと所有権移転登記を完了させた後、新しい貸主（オーナー）となった弊社から、賃借人である企業様へ「大家がセンチュリー21 ハウスコミットに変更になりました」というご通知をお送りしました。

すると、ご案内の書面が届いた直後に、賃借人様から早速お電話が入りました。 「前の大家さんにも伝えていたのですが、雨漏りがひどいので早急に修理をお願いしたいです」とのことでした。

すぐにお時間をいただき、室内の状況を拝見しに伺ったのですが……ドアを開けて現場を見た瞬間、思わず息を呑みました。

想像を絶する「カビ」と「腐食」の進行

雨漏りは最近始まったものではなく、かなり前からじわじわと進行していたようです。 屋根や外壁の隙間から侵入した雨水が構造体を伝い、階段の壁面や天井、さらには1階の洗面所の壁や床にかけて、すでに広範囲にカビが繁殖して真っ黒になっていたのです。

「これは表面的な応急処置では絶対に止まらない。深刻なレベルの雨漏りだ」と直感しました。

従業員の方が毎日生活されている大切な寮ですので、このまま放置するわけにはいきません。弊社としても「買い取った以上は、安心・快適に暮らせる状態まで責任を持って直す」と腹を括り、すぐに提携している信頼できるリフォーム業者と現地調査を行い、本格的な修繕工事に着手しました。

実際に行った修繕工事の内容

雨水の侵入経路を特定し、根本から再発を防ぐために実施した工事は以下の通りです。

1. 軒天（のきてん）の張り替え・補修工事 雨水を含んで腐食し、剥がれかけていた軒天部分を撤去し、新しいボードに張り替えて防水処理を施しました。

2. 外壁モルタルのひび割れ（クラック）補修 築年数の経過により外壁のモルタル部分に無数のひび割れが入っており、そこから雨水が毛細管現象で吸い上げられていました。Vカット工法などでひび割れを丁寧に埋め、下地を再生しました。

3. 外壁全体のコーキング打ち替えおよび塗装工事 サッシ周りや継ぎ目の劣化したコーキングをすべて撤去して打ち替え、外壁全体に防水性の高い塗料を塗布して建物の防水バリアを復活させました。

4. 室内（階段・洗面所）の内装・防カビ復旧工事 雨漏りでカビだらけになっていた階段や洗面所の壁紙（クロス）を剥がし、下地の石膏ボードの交換・防カビ処理を行った上で、清潔なクロスへと張り替えました。

収支のリアル：修繕費の回収には「3年以上」かかる計算に

結果として、今回の雨漏り修繕と内装復旧にかかった費用は、当初の想定（査定時に差し引いた100万円）を大きく上回る金額となってしまいました。

本物件の家賃は月額40,000円（年間480,000円）です。固定資産税や火災保険料、今後の維持管理費などを差し引くと、今回出ていった修繕費用を家賃収入だけで回収するには、優に3年以上かかってしまう計算になります。

正直なところ、不動産会社のビジネスとしては決して「美味しい買い物」ではありませんでした（苦笑）。 しかし、もし売主様が個人でこの修繕を行っていたら、突然の100万円超の出費に頭を抱え、さらに工事業者の手配や入居者様との日程調整など、大変な労力を強いられていたはずです。

「ハウスコミットさんに買い取ってもらえて本当に肩の荷が下りました」とおっしゃっていた売主様の笑顔を思い出すと、私たちがリスクを引き受けてお役に立てたことに、プロとしてのやりがいを感じています。

4. 八街市で「賃貸中・築古・訳あり戸建」を高く早く売るための3つのポイント

今回の事例のように、八街市内で「賃貸中（オーナーチェンジ）」や「雨漏り・老朽化」「狭小間口・私道」といった条件を抱えた一戸建てを売却する際、失敗しないためのポイントを3つにまとめました。

① 「一般仲介」と「直接買取り」の特性を見極める

住宅ローンを利用してマイホームを購入する一般のお客様は、「購入後すぐに自分が住めること」を前提としています。そのため、入居者がいる賃貸中物件は、原則として一般市場では売却できません。 投資家向けに仲介で売り出す方法もありますが、雨漏りなどの不具合がある物件は融資が通りにくく、買い手が見つかるまで半年〜1年以上かかることも珍しくありません。「早く確実に現金化したい」「修繕の手間をかけたくない」という場合は、最初から不動産会社による直接買取りを選ぶのが最も合理的です。

② 「契約不適合責任」のリスクを回避する

個人間で不動産を売買する場合、引き渡し後に雨漏りやシロアリ被害、給排水管の故障などが発覚すると、売主様が修繕費用を負担する「契約不適合責任」を問われるケースがあります。築30年・40年を超える古い一戸建ての場合、どこに不具合が潜んでいるか予測がつきません。不動産会社が買主となる直接買取りであれば、契約不適合責任を免責（売主様の責任なし）として契約できるため、売却後に「修理代を請求されるかも」と怯える必要がなくなります。

③ 地域の「土地勘」と「賃貸需要」を熟知した会社に依頼する

「間口2mの旗竿地」「位置指定道路の奥」「雨漏りあり」という条件だけを見ると、大手不動産会社やエリア外の業者では「再建築が難しい」「リスクが高すぎる」と査定額を極端に下げられたり、買取り自体を断られたりすることがあります。 しかし、私たちのように八街市・富里市エリアに特化して日々の成約データを蓄積している地域密着型の不動産会社であれば、「八街ほの駅近エリアなら、間口2mでも駐車場の使い方次第で十分な賃貸ニーズがある」「この程度の雨漏りなら自社提携の職人でここまで直せる」という具体的な出口戦略を描けるため、ギリギリまで攻めた買取価格をご提示することが可能です。

5. よくある質問（FAQ）

八街市での一戸建て買取りや、賃貸中物件のご売却に関して、売主様からよくいただく10個の質問にお答えします。

Q1. 入居者が住んでいる「賃貸中」のままでも、本当に買い取ってもらえますか？ A1. はい、問題なく買取り可能です。入居者様に退去していただく必要はなく、現在の賃貸借契約の内容（家賃や敷金など）をそのまま弊社が引き継ぐ「オーナーチェンジ」という形で買い取らせていただきます。

Q2. 入居者に「家を売ろうとしていること」を知られずに査定できますか？ A2. はい、可能です。査定の初期段階では、外観の確認や公的資料（法務局の登記簿や市役所の道路台帳など）の調査を中心に進めますので、入居者様に知られることなく秘密厳守で買取価格をご提示できます。

Q3. 今回の事例のように「雨漏り」や「シロアリ被害」があっても買い取ってもらえますか？ A3. はい、現状のまま（現状有姿）で買取りいたします。雨漏りや建物の傾き、設備の故障があっても、売主様側で事前に修理していただく必要はありません。

Q4. 「接道間口が2mしかない（旗竿地）」や「位置指定道路（私道）」の物件でも大丈夫ですか？ A4. 大丈夫です。建築基準法上の接道要件や私道の通行・掘削承諾の状況などを弊社で詳しく調査した上で、適正な買取価格を算出いたします。他社で断られた物件もぜひご相談ください。

Q5. 買取査定をお願いしてから、現金化までどのくらいの期間がかかりますか？ A5. 物件の調査および条件のご提示まで最短即日〜3日程度、ご契約から残代金のお支払い（現金化）までは、書類が揃っていれば最短1週間〜2週間程度で完了します。

Q6. 室内や庭に古い家具・荷物が残ったままでも買い取ってもらえますか？ A6. はい、残置物（家具・家電・日用品など）がある状態でもそのまま買取り可能です。処分費用も含めて査定いたしますので、売主様が片付けに時間を割く必要はありません。

Q7. 昔の賃貸借契約書を紛失してしまったのですが、売却できますか？ A7. ご安心ください。契約書を紛失されている場合でも、現在の家賃の振込履歴や入居者様の連絡先、口頭での契約内容などを確認し、弊社で覚書や新しい賃貸借契約書の巻き直し手続きをサポートいたします。

Q8. 預かっている「敷金」はどうなりますか？ A8. 売主様が賃借人様からお預かりしている敷金（返還債務）は、決済（引き渡し）時に売買代金と相殺する形で弊社へ引き継いでいただきます。これにより、将来入居者様が退去する際の敷金精算もすべて弊社が行います。

Q9. まだ住宅ローンが残っているのですが、買取りは可能ですか？ A9. はい、可能です。売買代金で住宅ローンを一括返済し、抵当権を抹消する手続きを決済と同時に行います。万が一、売却価格よりもローン残高が多い（オーバーローン）場合でも、任意売却の専門資格を持つスタッフが金融機関との交渉をサポートいたします。

Q10. 査定を依頼したら、必ず売らなければいけませんか？費用はかかりますか？ A10. 査定やご相談はすべて無料です。ご提示した買取金額や条件にご納得いただけなければ、お断りいただいて全く問題ありません。しつこい営業電話なども一切いたしませんので、まずは「今の価値を知るため」にお気軽にお問い合わせください。

まとめ：八街市の古い一戸建て・賃貸中物件のご売却はハウスコミットへ

今回は、「八街市八街ほ」にある賃貸中・雨漏りあり・間口2mの一戸建てを弊社で直接買取りさせていただいた実例をご紹介しました。

築年数が経過した賃貸物件は、ある日突然「雨漏り」や「給湯器の故障」といった大きな修繕トラブルが発生するリスクを抱えています。 「そろそろ管理が大変になってきた」「大きな修理費用がかかる前に手放したい」とお考えでしたら、ぜひ一度、地域密着のセンチュリー21 ハウスコミットまでご相談ください。

八街市・富里市エリアの最新の取引相場と現場のリアルな修繕ノウハウをもとに、売主様にとって最も安心で負担のないご売却プランをご提案いたします。

著者情報

• 氏名：多賀 直人（たが なおと）

• 役職：センチュリー21 ハウスコミット 店長

• 保有資格：

  • 宅地建物取引士（千葉）第073418号

  • 任意売却取扱主任者 A25-1304号

  • 相続診断士 第20347683号

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参考資料

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」

• 国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」

• 東日本不動産流通機構（REINS）成約データ

• センチュリー21 ハウスコミット 自社買取・仲介成約データ

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店舗情報

• 店舗名：センチュリー21 ハウスコミット

• 所在地：〒286-0221 千葉県富里市七栄646番地285

• 電話番号：0476-36-4703

• 定休日：火曜日・水曜日