【成田・富里・八街・酒々井】不動産売買専門店が教える賃貸経営・収益物件投資の成功法則
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【結論】不動産賃貸経営の成功は「確実な出口戦略（売買）」と「適切な管理体制」の両立にかかっている
まず結論からお伝えします。不動産投資やアパート経営・賃貸経営を成功させるために最も重要なのは、「入口（購入）」の価格妥当性だけでなく、「出口（将来の売却）」を見据えた資産価値の維持、そして「エリアの特性に合った賃貸管理・集客戦略」です。
どれほど表面利回りが高く見えても、満室稼働できなければキャッシュフローは残りません。また、満室経営を維持できたとしても、将来売りたいときに買い手がつかないような物件では、トータルの投資として成功したとは言えません。
当社「センチュリー21 ハウスコミット」は、千葉県北総エリア（成田市・富里市・八街市・酒々井町）に完全特化した「不動産売買専門店」です。賃貸仲介・管理を専業とする不動産会社様とは異なるアプローチで、売買専門だからこそ見えてくる「売れる収益物件」「価値が下がりにくい賃貸不動産」のリアルな情報をお届けいたします。
まず結論からお伝えします。不動産投資やアパート経営・賃貸経営を成功させるために最も重要なのは、「入口（購入）」の価格妥当性だけでなく、「出口（将来の売却）」を見据えた資産価値の維持、そして「エリアの特性に合った賃貸管理・集客戦略」です。
どれほど表面利回りが高く見えても、満室稼働できなければキャッシュフローは残りません。また、満室経営を維持できたとしても、将来売りたいときに買い手がつかないような物件では、トータルの投資として成功したとは言えません。
当社「センチュリー21 ハウスコミット」は、千葉県北総エリア（成田市・富里市・八街市・酒々井町）に完全特化した「不動産売買専門店」です。賃貸仲介・管理を専業とする不動産会社様とは異なるアプローチで、売買専門だからこそ見えてくる「売れる収益物件」「価値が下がりにくい賃貸不動産」のリアルな情報をお届けいたします。
1. センチュリー21 ハウスコミット店長・多賀直人からのご挨拶と当社の立ち位置
改めまして、センチュリー21 ハウスコミット店長の多賀直人です。
当社は、成田市・富里市・八街市・酒々井町を中心に、地域密着型で不動産売買（戸建・土地・マンション・1棟アパート・商業ビルなど）を行っている専門店です。
地域特化で長年活動しているため、当店には投資家様や不動産オーナー様から「所有しているアパートや商業ビルを売却したい」「相続した賃貸戸建を手放したい」というご相談が日常的に寄せられます。同時に、「成田空港周辺や富里・八街・酒々井で収益物件を買いたい」という買主様からのご依頼も数多く承っております。
改めまして、センチュリー21 ハウスコミット店長の多賀直人です。
当社は、成田市・富里市・八街市・酒々井町を中心に、地域密着型で不動産売買（戸建・土地・マンション・1棟アパート・商業ビルなど）を行っている専門店です。
地域特化で長年活動しているため、当店には投資家様や不動産オーナー様から「所有しているアパートや商業ビルを売却したい」「相続した賃貸戸建を手放したい」というご相談が日常的に寄せられます。同時に、「成田空港周辺や富里・八街・酒々井で収益物件を買いたい」という買主様からのご依頼も数多く承っております。
賃貸中の物件（オーナーチェンジ物件）売却の難しさと魅力
また、現在入居者様が住んでいらっしゃる賃貸中の戸建やマンションの売却依頼も頻繁にいただきます。
賃貸中の物件はいわゆる「オーナーチェンジ物件」となり、買主様は既存の賃貸借契約をそのまま承継していただくことになります。そのため、購入された買主様ご自身がすぐにお住まいになる（実家や居宅として使う）ことはできません。
マイホームを探されている一般の買主様には売却できないため、ターゲットは「不動産投資家」や「資産運用目的の方」に限られます。売買専門店である当社では、こうしたオーナーチェンジ物件の適正査定や、収益性を重視する投資家様へのプロモーションを数多く手がけております。
また、現在入居者様が住んでいらっしゃる賃貸中の戸建やマンションの売却依頼も頻繁にいただきます。 賃貸中の物件はいわゆる「オーナーチェンジ物件」となり、買主様は既存の賃貸借契約をそのまま承継していただくことになります。そのため、購入された買主様ご自身がすぐにお住まいになる（実家や居宅として使う）ことはできません。
マイホームを探されている一般の買主様には売却できないため、ターゲットは「不動産投資家」や「資産運用目的の方」に限られます。売買専門店である当社では、こうしたオーナーチェンジ物件の適正査定や、収益性を重視する投資家様へのプロモーションを数多く手がけております。
【正直にお伝えします】売買専門店だからこそ「賃貸募集」はめっぽう弱いです
ここで、皆様に正直にお伝えしなければならない重要なポイントがあります。
不動産投資用にアパートや戸建をご購入いただいた買主様から、「空き部屋が出たので入居者を見つけてほしい」「賃貸管理もあわせてお願いしたい」とお声がけいただくことがあります。当店でご購入いただいた物件に限り、入居者募集をお手伝いさせていただくことは「可能」です。
……ですが、正直なところ、センチュリー21 ハウスコミットは不動産売買専門店という特化型店舗のため、日常的な賃貸募集・賃貸仲介業務は弱いです。
決して「賃貸をやらない」というわけではありません。しかし、日々賃貸アパートを探すお客様が来店される賃貸専業店様と比較すると、集客ラインや案内の機動力において「売買専門店ゆえに、賃貸にはめっぽう弱い」のが事実です。
そのため、当社ではこの事実をお客様へ包み隠さずお話しし、「それでもセンチュリー21ハウスコミットさんに頼みたい」「売買の経緯を知っている多賀さんに任せたい」とご了承いただいた場合のみ、稀に入居者募集や管理をお受けしております。
無理に自社で抱え込むのではなく、物件の所在地や条件に応じて「最適な賃貸プロフェッショナル（グループ会社や地元の賃貸大手様）」と連携することこそが、オーナー様の利益を最大化する方法だと考えているからです。
ここで、皆様に正直にお伝えしなければならない重要なポイントがあります。
不動産投資用にアパートや戸建をご購入いただいた買主様から、「空き部屋が出たので入居者を見つけてほしい」「賃貸管理もあわせてお願いしたい」とお声がけいただくことがあります。当店でご購入いただいた物件に限り、入居者募集をお手伝いさせていただくことは「可能」です。
……ですが、正直なところ、センチュリー21 ハウスコミットは不動産売買専門店という特化型店舗のため、日常的な賃貸募集・賃貸仲介業務は弱いです。
決して「賃貸をやらない」というわけではありません。しかし、日々賃貸アパートを探すお客様が来店される賃貸専業店様と比較すると、集客ラインや案内の機動力において「売買専門店ゆえに、賃貸にはめっぽう弱い」のが事実です。
そのため、当社ではこの事実をお客様へ包み隠さずお話しし、「それでもセンチュリー21ハウスコミットさんに頼みたい」「売買の経緯を知っている多賀さんに任せたい」とご了承いただいた場合のみ、稀に入居者募集や管理をお受けしております。
無理に自社で抱え込むのではなく、物件の所在地や条件に応じて「最適な賃貸プロフェッショナル（グループ会社や地元の賃貸大手様）」と連携することこそが、オーナー様の利益を最大化する方法だと考えているからです。
2. 実例で見る「不動産売買」から「賃貸経営・管理」へのストーリー
当社が実際にお手伝いした、売買から賃貸経営・管理へと繋がった事例を2つご紹介いたします。売買専門店のネットワークと、得意・不得意を見極めた柔軟な対応力をご実感いただけるかと思います。
当社が実際にお手伝いした、売買から賃貸経営・管理へと繋がった事例を2つご紹介いたします。売買専門店のネットワークと、得意・不得意を見極めた柔軟な対応力をご実感いただけるかと思います。
事例１：成田市美郷台2丁目「高橋ハイツ」〜人の縁と情報網がつないだ奇跡の売買・管理事例〜
このお取引は、ある買主様からいただいた「成田市美郷台2丁目にある『高橋ハイツ』という物件を購入できないだろうか？」という1本の電話から始まりました。
すぐに不動産流通標準情報システム（レインズ：REINS）を確認しましたが、高橋ハイツの売却情報は一切掲載されていません。通常であれば「販売中の物件ではありません」とお断りするところです。
しかし、私にはひとつ思い当たる節がありました。
実は、高橋ハイツの元所有者様はたまたま私の知り合いで、「5年ほど前にどなたかへ売却した」という話を過去に聞いていたのです。
すぐにその元所有者様にお電話を入れ、5年前に高橋ハイツを買い取られた現所有者様へコンタクトを取っていただきました。すると奇跡的に、現所有者様から「適切な価格であれば売ってもいいですよ」というお返事をいただくことができたのです。
ちなみに、この元所有者様は、私が不動産業界で独立・起業するときに様々なアドバイスをくださった不動産業の大先輩でした。かつて高橋ハイツの1階部分で不動産会社を営まれていた方です。5年ほど前に廃業され、現在は東京都内のマンションへお引っ越しされていたのですが、まさか自分が昔所有していた物件のご相談で私から連絡が来るとは思ってもみなかったそうで、大変驚かれていました。
交渉はスムーズに進み、無事に売買契約が成立。
買主様は1階店舗部分をご自身の事業スペースとして使用され、上階のアパート部分の入居者募集および「高橋ハイツ」全体の不動産管理を、センチュリー21 ハウスコミットにご依頼いただきました。
地元の人脈で売買につながったと言えます。
当社は売買専門店ですが、このように売買のご縁から発展し、ごく稀ではありますが、信頼関係のもとで賃貸の入居者募集や建物管理を受託させていただくケースがございます。
このお取引は、ある買主様からいただいた「成田市美郷台2丁目にある『高橋ハイツ』という物件を購入できないだろうか？」という1本の電話から始まりました。
すぐに不動産流通標準情報システム（レインズ：REINS）を確認しましたが、高橋ハイツの売却情報は一切掲載されていません。通常であれば「販売中の物件ではありません」とお断りするところです。
しかし、私にはひとつ思い当たる節がありました。 実は、高橋ハイツの元所有者様はたまたま私の知り合いで、「5年ほど前にどなたかへ売却した」という話を過去に聞いていたのです。
すぐにその元所有者様にお電話を入れ、5年前に高橋ハイツを買い取られた現所有者様へコンタクトを取っていただきました。すると奇跡的に、現所有者様から「適切な価格であれば売ってもいいですよ」というお返事をいただくことができたのです。
ちなみに、この元所有者様は、私が不動産業界で独立・起業するときに様々なアドバイスをくださった不動産業の大先輩でした。かつて高橋ハイツの1階部分で不動産会社を営まれていた方です。5年ほど前に廃業され、現在は東京都内のマンションへお引っ越しされていたのですが、まさか自分が昔所有していた物件のご相談で私から連絡が来るとは思ってもみなかったそうで、大変驚かれていました。
交渉はスムーズに進み、無事に売買契約が成立。 買主様は1階店舗部分をご自身の事業スペースとして使用され、上階のアパート部分の入居者募集および「高橋ハイツ」全体の不動産管理を、センチュリー21 ハウスコミットにご依頼いただきました。
地元の人脈で売買につながったと言えます。
当社は売買専門店ですが、このように売買のご縁から発展し、ごく稀ではありますが、信頼関係のもとで賃貸の入居者募集や建物管理を受託させていただくケースがございます。
事例２：船橋市前原東5丁目「トライパッドマンション」〜エリアに応じたグループ会社連携によるオーナー利益の最大化〜
続いては、船橋市前原東5丁目に所在する1棟収益マンションの売却事例です。
物件は平成3年築、鉄骨造・全16部屋の大型1棟マンションでした。
こうした数千万円〜数億円規模の大きなお買い物になりますと、自己資金を即座に数千万円ご用意できる買主様はそう多くはありません。そこで当社が打診したのが、過去に東京都江東区一之江の商業ビルや、足立区関原の1棟アパートを当社仲介でご購入いただいた既存オーナーのA様でした。
A様に「このような魅力的な収益物件が出ましたが、いかがでしょうか？」とご提案したところ、立地と収益性を大変気に入っていただき、2026年6月に無事売買契約を締結いたしました。
しかし、ここで課題となったのが「購入後の賃貸管理と入居者募集」です。
江戸川区一之江の商業ビルをはじめ、今回の船橋市前原東5丁目の1棟マンションも、富里市にあるセンチュリー21 ハウスコミットからは物理的な距離があります。正直なところ、富里の店舗から船橋まで頻繁に賃貸の現地案内や緊急対応を行うことは困難であり、自社で無理に管理をお引き受けすると、かえってオーナーであるA様にご迷惑をおかけしてしまいます。
そこで今回は、当社のグループ会社である「センチュリー21 京葉都市イマジン」へ管理および入居者募集を一任させていただきました。
センチュリー21 京葉都市イマジンは、習志野市の実籾駅前に店舗を構え、不動産売買だけでなく賃貸仲介や賃貸管理も大規模に展開している「賃貸経営のプロフェッショナル」です。
売買専門店である当社が入口（売買）をきっちりサポートし、購入後の運用（賃貸管理・募集）は現地の賃貸プロにバトンタッチする――。この連携こそが、遠方の収益物件であってもオーナー様が安心して高利回り運用を継続できる秘訣です。
続いては、船橋市前原東5丁目に所在する1棟収益マンションの売却事例です。 物件は平成3年築、鉄骨造・全16部屋の大型1棟マンションでした。
こうした数千万円〜数億円規模の大きなお買い物になりますと、自己資金を即座に数千万円ご用意できる買主様はそう多くはありません。そこで当社が打診したのが、過去に東京都江東区一之江の商業ビルや、足立区関原の1棟アパートを当社仲介でご購入いただいた既存オーナーのA様でした。
A様に「このような魅力的な収益物件が出ましたが、いかがでしょうか？」とご提案したところ、立地と収益性を大変気に入っていただき、2026年6月に無事売買契約を締結いたしました。
しかし、ここで課題となったのが「購入後の賃貸管理と入居者募集」です。
江戸川区一之江の商業ビルをはじめ、今回の船橋市前原東5丁目の1棟マンションも、富里市にあるセンチュリー21 ハウスコミットからは物理的な距離があります。正直なところ、富里の店舗から船橋まで頻繁に賃貸の現地案内や緊急対応を行うことは困難であり、自社で無理に管理をお引き受けすると、かえってオーナーであるA様にご迷惑をおかけしてしまいます。
そこで今回は、当社のグループ会社である「センチュリー21 京葉都市イマジン」へ管理および入居者募集を一任させていただきました。
センチュリー21 京葉都市イマジンは、習志野市の実籾駅前に店舗を構え、不動産売買だけでなく賃貸仲介や賃貸管理も大規模に展開している「賃貸経営のプロフェッショナル」です。
売買専門店である当社が入口（売買）をきっちりサポートし、購入後の運用（賃貸管理・募集）は現地の賃貸プロにバトンタッチする――。この連携こそが、遠方の収益物件であってもオーナー様が安心して高利回り運用を継続できる秘訣です。
3. 北総エリア（成田市・富里市・八街市・酒々井町）における不動産賃貸経営・投資のポイント
成田市、富里市、八街市、酒々井町の4エリアは、同じ千葉県北総地域でありながら、賃貸需要のターゲット層や求められる設備、空室リスクが大きく異なります。売買専門店として各エリアの成約データを分析してきた視点から、地域ごとの不動産投資ポイントを解説します。
成田市、富里市、八街市、酒々井町の4エリアは、同じ千葉県北総地域でありながら、賃貸需要のターゲット層や求められる設備、空室リスクが大きく異なります。売買専門店として各エリアの成約データを分析してきた視点から、地域ごとの不動産投資ポイントを解説します。
① 成田市：空港関連需要と単身・ファミリー層の堅実な需要
成田市は成田国際空港を擁し、航空会社社員、空港関係者、 logistics（物流）関連企業に勤める単身者・ファミリー層の賃貸需要が非常に旺盛です。
狙い目物件: 京成成田駅・JR成田駅徒歩圏内のワンルーム〜1LDK、美郷台やニュータウンエリアのファミリー向け戸建・アパート。
投資ポイント: 駅近物件は単身者の回転が早いものの空室期間が短く、高稼働を維持しやすい特徴があります。築年数が経過していても、Wi-Fi無料や設備のリノベーションを行うことで賃料設定を高く保つことが可能です。
成田市は成田国際空港を擁し、航空会社社員、空港関係者、 logistics（物流）関連企業に勤める単身者・ファミリー層の賃貸需要が非常に旺盛です。
狙い目物件: 京成成田駅・JR成田駅徒歩圏内のワンルーム〜1LDK、美郷台やニュータウンエリアのファミリー向け戸建・アパート。
投資ポイント: 駅近物件は単身者の回転が早いものの空室期間が短く、高稼働を維持しやすい特徴があります。築年数が経過していても、Wi-Fi無料や設備のリノベーションを行うことで賃料設定を高く保つことが可能です。
② 富里市：車社会に対応した駐車場確保と広めの間取り
富里市は鉄道駅がないものの、東関東自動車道（富里IC）があり、成田空港や近隣工業団地へ通勤する方のベッドタウンとして機能しています。
狙い目物件: 敷地内に2台以上の駐車場を確保できるアパート・戸建賃貸。
投資ポイント: 賃貸ニーズの絶対条件は「駐車場」です。1世帯あたり車2台保有が当たり前の地域であるため、駐車場が1台分しかない物件は空室リスクが高まります。売買価格（坪単価）が成田市より抑えられるため、表面利回りを高く設定しやすい魅力があります。
富里市は鉄道駅がないものの、東関東自動車道（富里IC）があり、成田空港や近隣工業団地へ通勤する方のベッドタウンとして機能しています。
狙い目物件: 敷地内に2台以上の駐車場を確保できるアパート・戸建賃貸。
投資ポイント: 賃貸ニーズの絶対条件は「駐車場」です。1世帯あたり車2台保有が当たり前の地域であるため、駐車場が1台分しかない物件は空室リスクが高まります。売買価格（坪単価）が成田市より抑えられるため、表面利回りを高く設定しやすい魅力があります。
③ 八街市：手頃な取得価格と高いインカムゲイン（高利回り）
八街市はJR総武本線が通っており、千葉・東京方面への通勤者と地元のロードサイド店舗・農業・製造業従事者がターゲットとなります。
狙い目物件: 中古の戸建賃貸（築古戸建投資）、低価格で購入できる木造アパート。
投資ポイント: 物件の購入価格（取得費用）を低く抑えられるため、10%〜15%以上の高利回りを狙う投資家様に人気があります。ただし、築年数が古い物件が多いため、購入前のリフォーム費用査定と耐用年数の確認が必須となります。
八街市はJR総武本線が通っており、千葉・東京方面への通勤者と地元のロードサイド店舗・農業・製造業従事者がターゲットとなります。
狙い目物件: 中古の戸建賃貸（築古戸建投資）、低価格で購入できる木造アパート。
投資ポイント: 物件の購入価格（取得費用）を低く抑えられるため、10%〜15%以上の高利回りを狙う投資家様に人気があります。ただし、築年数が古い物件が多いため、購入前のリフォーム費用査定と耐用年数の確認が必須となります。
④ 酒々井町：大学・アウトレット関連と住環境の良さ
酒々井町は順天堂大学（さくらキャンパス）や酒々井プレミアム・アウトレットがあり、学生需要と施設勤務者の賃貸需要が存在します。
狙い目物件: 京成酒々井駅・JR酒々井駅周辺の学生向けワンルーム、または閑静な住宅街のファミリー向け物件。
投資ポイント: 学生向け物件は時期（3月・4月）による退去・入居の波が激しいため、募集時期を逃さない戦略が必要です。一方で、一度入居すると卒業までの数年間は安定した家賃収入が見込めます。
酒々井町は順天堂大学（さくらキャンパス）や酒々井プレミアム・アウトレットがあり、学生需要と施設勤務者の賃貸需要が存在します。
狙い目物件: 京成酒々井駅・JR酒々井駅周辺の学生向けワンルーム、または閑静な住宅街のファミリー向け物件。
投資ポイント: 学生向け物件は時期（3月・4月）による退去・入居の波が激しいため、募集時期を逃さない戦略が必要です。一方で、一度入居すると卒業までの数年間は安定した家賃収入が見込めます。
4. 収益物件の「売買」と「賃貸管理」で失敗しないためのノウハウ
不動産賃貸経営を軌道に乗せるために、オーナー様が押さえておくべき3つの鉄則をお伝えします。
不動産賃貸経営を軌道に乗せるために、オーナー様が押さえておくべき3つの鉄則をお伝えします。
（1）「表面利回り」だけに惑わされない
投資物件の広告に記載されている「表面利回り」は、満室時の年間家賃収入を購入価格で割っただけの数値です。実際には以下の経費が発生します。
固定資産税・都市計画税
火災保険料・地震保険料
賃貸管理手数料（家賃の3%〜5%程度）
共用部電気代・水道代・清掃費
修繕積立金・退去時の原状回復費用
実質利回り（NOI利回り）を計算し、ローン返済後にも十分な手元資金（キャッシュフロー）が残るかを慎重にシミュレーションする必要があります。
投資物件の広告に記載されている「表面利回り」は、満室時の年間家賃収入を購入価格で割っただけの数値です。実際には以下の経費が発生します。
固定資産税・都市計画税
火災保険料・地震保険料
賃貸管理手数料（家賃の3%〜5%程度）
共用部電気代・水道代・清掃費
修繕積立金・退去時の原状回復費用
実質利回り（NOI利回り）を計算し、ローン返済後にも十分な手元資金（キャッシュフロー）が残るかを慎重にシミュレーションする必要があります。
（2）「出口戦略（売却価格）」を購入時に想定しておく
収益物件は「買って終わり」ではありません。10年後、15年後にいくらで売却できるか（出口戦略）を考えておくことが不可欠です。
例えば、築40年の木造アパートを購入した場合、将来法定耐用年数を大きくオーバーし、次の買主様が銀行融資を受けられなくなる可能性があります。融資がつきにくい物件は売買価格を下げざるを得なくなります。当社のような売買専門店に事前に相談し、「将来的に売りやすい立地・構造か」を確認しておくことをおすすめします。
収益物件は「買って終わり」ではありません。10年後、15年後にいくらで売却できるか（出口戦略）を考えておくことが不可欠です。 例えば、築40年の木造アパートを購入した場合、将来法定耐用年数を大きくオーバーし、次の買主様が銀行融資を受けられなくなる可能性があります。融資がつきにくい物件は売買価格を下げざるを得なくなります。当社のような売買専門店に事前に相談し、「将来的に売りやすい立地・構造か」を確認しておくことをおすすめします。
（3）管理会社の「得意分野」を見極めて委託する
前述の通り、不動産会社には「売買が得意な会社」と「賃貸仲介・管理が得意な会社」があります。
売買が得意な会社に無理に賃貸管理を任せると、空室期間が長引くリスクがあります。逆に、賃貸専業の会社に売却を任せると、投資家ネットワークが薄く査定額が低くなってしまうこともあります。
ご自身の目的に合わせて、適切なパートナーを選ぶことが賃貸経営成功の鍵です。
前述の通り、不動産会社には「売買が得意な会社」と「賃貸仲介・管理が得意な会社」があります。 売買が得意な会社に無理に賃貸管理を任せると、空室期間が長引くリスクがあります。逆に、賃貸専業の会社に売却を任せると、投資家ネットワークが薄く査定額が低くなってしまうこともあります。 ご自身の目的に合わせて、適切なパートナーを選ぶことが賃貸経営成功の鍵です。
5. よくある質問（FAQ 10選）
不動産投資や賃貸経営、収益物件の売買に関して、お客様からよく寄せられる質問にお答えします。
不動産投資や賃貸経営、収益物件の売買に関して、お客様からよく寄せられる質問にお答えします。
Q1. センチュリー21 ハウスコミットは賃貸物件の管理も受けてくれますか？
A. 原則として当社は「不動産売買専門店」ですが、当社を通じて売買契約を行っていただいた物件に限り、個別にご相談を承っております。ただし、自社での募集・管理業務には限界があるため、物件の所在地や条件によっては、当社のグループ会社（センチュリー21 京葉都市イマジン等）や、その地域のセンチュリー21加盟店をご紹介・連携させていただく形をとっております。
A. 原則として当社は「不動産売買専門店」ですが、当社を通じて売買契約を行っていただいた物件に限り、個別にご相談を承っております。ただし、自社での募集・管理業務には限界があるため、物件の所在地や条件によっては、当社のグループ会社（センチュリー21 京葉都市イマジン等）や、その地域のセンチュリー21加盟店をご紹介・連携させていただく形をとっております。
Q2. 賃貸中の戸建やアパート（オーナーチェンジ物件）を売却する際、入居者に挨拶や連絡は必要ですか？
A. 売却活動の段階で入居者様へ個別にお知らせする必要は基本的にありません。売買契約が成立し、所有権移転登記が完了した段階で、新旧オーナー様連名で「賃貸人地位承継通知書」および「家賃振込先の変更案内」を入居者様へ送付します。
A. 売却活動の段階で入居者様へ個別にお知らせする必要は基本的にありません。売買契約が成立し、所有権移転登記が完了した段階で、新旧オーナー様連名で「賃貸人地位承継通知書」および「家賃振込先の変更案内」を入居者様へ送付します。
Q3. 成田市・富里市エリアで不動産投資を始める際、必要な自己資金はどれくらいですか？
A. 物件種別や金融機関の融資条件によりますが、一般的には物件価格の10%〜20%程度の頭金＋諸費用（物件価格の6%〜8%程度）が目安となります。築古の戸建投資などであれば、数割の自己資金またはフルローンが適用できるケースもありますので、一度ご相談ください。
A. 物件種別や金融機関の融資条件によりますが、一般的には物件価格の10%〜20%程度の頭金＋諸費用（物件価格の6%〜8%程度）が目安となります。築古の戸建投資などであれば、数割の自己資金またはフルローンが適用できるケースもありますので、一度ご相談ください。
Q4. 空室が続いて困っています。売買専門店から見てどのような対策が有効ですか？
A. 空室の原因は主に「賃料設定」「募集手法・写真」「設備の陳腐化」「ターゲットのズレ」の4点です。周辺の成約相場に対して賃料が高い場合は調整が必要ですが、安易な値下げの前に「無料Wi-Fiの導入」「温水洗浄便座やモニター付きインターホンの設置」など、数万円〜十数万円の設備投資で改善することも多くあります。また、大手ポータルサイト（SUUMO、HOME'S等）での見栄えを改善することも効果的です。
A. 空室の原因は主に「賃料設定」「募集手法・写真」「設備の陳腐化」「ターゲットのズレ」の4点です。周辺の成約相場に対して賃料が高い場合は調整が必要ですが、安易な値下げの前に「無料Wi-Fiの導入」「温水洗浄便座やモニター付きインターホンの設置」など、数万円〜十数万円の設備投資で改善することも多くあります。また、大手ポータルサイト（SUUMO、HOME'S等）での見栄えを改善することも効果的です。
Q5. アパートの耐用年数が切れると、売却できなくなりますか？
A. 売却できなくなるわけではありません。法定耐用年数（木造22年、軽量鉄骨27年、重量鉄骨34年、RC造47年）を超えた物件でも、満室経営でキャッシュフローが出ている物件であれば、現金買いの投資家様やノンバンク・日本政策金融公庫などを利用する買主様に売却可能です。ただし、融資期間が短くなるため、売買価格の調整が必要になる場合があります。
A. 売却できなくなるわけではありません。法定耐用年数（木造22年、軽量鉄骨27年、重量鉄骨34年、RC造47年）を超えた物件でも、満室経営でキャッシュフローが出ている物件であれば、現金買いの投資家様やノンバンク・日本政策金融公庫などを利用する買主様に売却可能です。ただし、融資期間が短くなるため、売買価格の調整が必要になる場合があります。
Q6. 中古戸建を買って賃貸に出す「戸建投資」は、八街市や富里市で需要がありますか？
A. 非常に高い需要があります。特に八街市や富里市では、「ペットを飼いたい」「子供の声や足音を気にせず暮らしたい」「車を2台止めたい」というファミリー層からの戸建賃貸ニーズが根強く存在します。アパートに比べて退去率が低く、長期入居が期待できるのがメリットです。
A. 非常に高い需要があります。特に八街市や富里市では、「ペットを飼いたい」「子供の声や足音を気にせず暮らしたい」「車を2台止めたい」というファミリー層からの戸建賃貸ニーズが根強く存在します。アパートに比べて退去率が低く、長期入居が期待できるのがメリットです。
Q7. 老朽化した1棟アパートを売買する場合、解体して更地で売るべきか、収益物件として売るべきかどちらですか？
A. 入居者様の有無や土地の解体費用、路線価・公示地価によって異なります。入居者様が残っている場合は立ち退き交渉や立ち退き料が発生するため、そのまま「現況渡し（オーナーチェンジ）」として投資家向けに売却する方がスムーズな場合があります。一方、全室空室で建物の損傷が激しい場合は、更地渡しでマイホーム用地として売却した方が高く売れることもあります。当社で無料査定を行い、比較ご提案いたします。
A. 入居者様の有無や土地の解体費用、路線価・公示地価によって異なります。入居者様が残っている場合は立ち退き交渉や立ち退き料が発生するため、そのまま「現況渡し（オーナーチェンジ）」として投資家向けに売却する方がスムーズな場合があります。一方、全室空室で建物の損傷が激しい場合は、更地渡しでマイホーム用地として売却した方が高く売れることもあります。当社で無料査定を行い、比較ご提案いたします。
Q8. 商業ビルや店舗付き住宅の売却・購入も相談できますか？
A. はい、承っております。当社では過去に東京都江東区一之江の商業ビルをはじめ、商業系・事業用不動産の売買仲介実績が多数ございます。テナントの賃貸借契約内容や公信力、用途地域の確認など、専門知識を要する取引も安心してお任せください。
A. はい、承っております。当社では過去に東京都江東区一之江の商業ビルをはじめ、商業系・事業用不動産の売買仲介実績が多数ございます。テナントの賃貸借契約内容や公信力、用途地域の確認など、専門知識を要する取引も安心してお任せください。
Q9. 不動産投資の相談をする際、どのような準備をして店舗に行けばよいですか？
A. ご相談内容によって異なりますが、すでに収益物件をお持ちの方（売却・管理相談）は、「レントロール（家賃表）」「固定資産税公課証明書または課税明細書」「購入時の物件概要書・図面」をお持ちいただけるとスムーズです。これから購入をご検討の方は、ご予算やご希望の利回り、自己資金の概算をお聞かせいただければ幸いです。
A. ご相談内容によって異なりますが、すでに収益物件をお持ちの方（売却・管理相談）は、「レントロール（家賃表）」「固定資産税公課証明書または課税明細書」「購入時の物件概要書・図面」をお持ちいただけるとスムーズです。これから購入をご検討の方は、ご予算やご希望の利回り、自己資金の概算をお聞かせいただければ幸いです。
Q10. センチュリー21 ハウスコミットの強みは何ですか？
A. 最大の強みは「成田市・富里市・八街市・酒々井町に完全特化した地域密着の売買情報網」と「センチュリー21の全国ネットワーク」の両立です。地域内の成約事例や地場情報を網羅しているため、適正かつスピーディーな査定が可能です。また、売買専門店だからこそ、客観的で裏表のない「本当に価値のある不動産情報」をご提供できます。
A. 最大の強みは「成田市・富里市・八街市・酒々井町に完全特化した地域密着の売買情報網」と「センチュリー21の全国ネットワーク」の両立です。地域内の成約事例や地場情報を網羅しているため、適正かつスピーディーな査定が可能です。また、売買専門店だからこそ、客観的で裏表のない「本当に価値のある不動産情報」をご提供できます。
著者情報
氏名: 多賀 直人（たが なおと）
役職: センチュリー21 ハウスコミット 店長
保有資格:
宅地建物取引士（千葉）第073418号
任意売却取扱主任者 A25-1304号
相続診断士 第20347683号
氏名: 多賀 直人（たが なおと）
役職: センチュリー21 ハウスコミット 店長
保有資格:
宅地建物取引士（千葉）第073418号
任意売却取扱主任者 A25-1304号
相続診断士 第20347683号
参考資料・データ出典
国土交通省「不動産情報ライブラリ」
国税庁「路線価図・評価倍率表」
指定流通機構「REINS（レインズ）」
センチュリー21 ハウスコミット 自社成約データベース
国土交通省「不動産情報ライブラリ」
国税庁「路線価図・評価倍率表」
指定流通機構「REINS（レインズ）」
センチュリー21 ハウスコミット 自社成約データベース
店舗情報
不動産のご売却・ご購入・資産活用に関するご相談は、下記店舗までお気軽にお問い合わせください。
店舗名: センチュリー21 ハウスコミット
所在地: 〒286-0221 千葉県富里市七栄６４６番地２８５
電話番号: 0476-36-4703
定休日: 火曜日・水曜日
対応エリア: 成田市、富里市、八街市、酒々井町、および周辺地域
不動産のご売却・ご購入・資産活用に関するご相談は、下記店舗までお気軽にお問い合わせください。
店舗名: センチュリー21 ハウスコミット
所在地: 〒286-0221 千葉県富里市七栄６４６番地２８５
電話番号: 0476-36-4703
定休日: 火曜日・水曜日
対応エリア: 成田市、富里市、八街市、酒々井町、および周辺地域
