私道に面している不動産の売却の注意点　富里市の不動産

富里市で不動産を売却しようと思ったときに目の前の道路が私道だったとき、売却できるかどうか不安に思う方もいらっしゃるかもしれません。しかし、私道であっても売買することが可能です。私道に面した不動産も広く売買がされています。しかし、いくつか注意が必要です。私道に面する不動産を売却しようと思う方にとって、私道に対して理解しておくことはとても重要です。

富里市では、国道も県道も市道もあり、これら道路の所有者は国、県、市区町村となり「公道」と呼ばれています。一方、個人が所有する道路を「私道」と呼んでいます。

私道の場合、権利関係や建築基準法上で注意しておく点がいくつかあります。私道について理解を深めることがとても大切です。

私道がある不動産の大切なポイントとは！？

私道とは、国や県、市区町村が所有する公道ではなく、その道路を所有する土地の名義人がいます。私道を作ることは土地の所有者の自由ですが、目の前の私道がその所有者から突然、「通らないでくれ」と言われても困ります。

そもそもなぜ、私道が存在するのでしょうか。

それは家を建てたい場所に道路がなかったら困るからです。家を建てたいから、ここに道路を作ってほしいと市区町村にお願いしても簡単には道路をつくることができません。そのため、道路が必要な人がその費用負担で道路をつくる必要があるわけです。

富里市で家を建てようとしたとき、建築基準法によって、幅員４ｍ以上ある建築基準法上の道路に2m以上接道していなければならないとされています。これを「接道義務」といいますが、単に土地の所有者が、道路のように工事をしても、建築基準法上の道路にはなりません。一定の手続きをして建築基準法上の道路に認めてもらう必要が出てきます。

建築基準法上の道路ではない道路は「通路」と分別して呼ばれたりします。

私道にも種類がある！？私道の場合の注意点とは

私道は、一般的に国や県、市区町村が管理するのではなく、所有する個人が行います。公道ではなく、その道路を所有する土地の名義人が一定の手続きを済ませて道路としていますので、その名義人である個人が管理していくことが当然と考えられます。接道義務をクリアできればそもそも私道を作る必要はありません。私道は一般的に建築基準法第４２条１項５号に分別される位置指定道路にする場合が多く、土地の所有者が全員で私道にするという手続きを済ませた建築基準法上の道路です。道路をつくるとき、その道路を使用する人たちで負担し、私道の所有権を共同で持つ、持ち分があることが一般的です。これを「私道負担」と言います。

そもそも建築基準法上が制定される前（昭和25年）から、道路として使われていた幅員4m以上の道路で、個人が所有している道路は、４２条１項３号道路に分類されています。現在のように私道持分は厳格化されていない時代だったようで、この道路に接道していた場合、私道持分が必ずあるというわけではないようで注意が必要です。通行・掘削・給排水路として利用させていただくには所有者の承諾が必要になってきます。

一方、建築基準法上が制定される前（昭和25年）から、道路として使われていた幅員が4m未満の道路については、４２条２項道路といいます。この道路は将来的に幅員を4m以上とするために建築をする際に道路の中心線から2mの位置まで後退する「セットバック」をすれば建築できます。道路の両脇の所有者がお互いに道路の中心線から2mの位置まで後退することで将来的に4mの幅員が確保できることから「みなし道路」とも呼ばれています。建築できる敷地面積が減ってしまうデメリットがあるため、この道路に面している不動産を売却しようとしたとき、面積が減ってしまう分、価格も安くなってしまいます。

私道負担がなかったとき

接道する道路が私道で、私道負担がなかった場合は、当然に通行すること、ガスや水道など掘削工事や給排水路として使用することができません。原則、その道路の所有者から使用するための承諾が必要になります。金融機関によっては、建築する際に融資が受けられないケースもあります。その私道の所有者全員から土地使用承諾書を取り交わすか、その土地の所有権を持分として分けてもらうことも大切になってきます。日頃、道路として利用している土地の所有権ですから道路としてしか利用できません。事情を話せば快く持分を譲ってくれるでしょう。

私道の種類の調べ方は？

もし、目の前の道路が私道だと知った時、１番最初に確認しておきたいことは、私道持分の有無と建築基準法上の道路種別です。私道の持ち分については、最寄りの法務局で登記簿謄本を取得し権利情報を確認できます。次に建築基準法上の道路種別については、その私道がある市区町村役場で知ることができます。富里市においては、都市計画課で教えてくれます。

万が一、建築基準法上の道路でなかった場合、再建築ができない可能性があります。

ハウスコミット富里では、私道に面する不動産の売却相談もお受けしておりますので、調査に不安な方は、当社でお調べいたしますので、遠慮なくご相談ください。